6 hình thức đầu tư Bất động sản và các ưu nhược điểm

6 hình thức đầu tư Bất động sản phổ biến trên thế giới hiện nay gồm: Đầu tư giá trị, đầu tư lướt sóng, đầu tư cho thuê, ủy quyền, ủy thác, Blockchain cũng như các ưu nhược điểm của từng hình thức này.

Cùng Alocanhosg.com tìm hiểu 6 hình thức đầu tư Bất động sản và đánh giá các ưu nhược điểm của các hình thức này.!

1. ĐẦU TƯ GIÁ TRỊ ( PASSIVE INVESTING):

Bất động sản là loại tài sản luôn gia tăng giá trị theo thời gian, đầu tư và BĐS cũng là đầu tư giá trị và lợi nhuận từ sự chênh lệch giữa giá mua và giá bán. Có nhiều lý do làm BĐS tăng giá.

Khi các đô thị mở rộng phát triển, đất đai nằm ở khu vực này ngày càng trở nên có giá trị vì có tiềm năng được các nhà phát triển mua. Một khi các nhà phát triển xây dựng nhà ở, các tòa nhà thương mại, tiện ích… sẽ làm gia tăng giá trị khu vực đó hơn nữa.

Khi khu vực lân cận xung quanh phát triển, thêm các tuyến đường, trường học, trung tâm mua sắm, sân chơi, v.v., những thay đổi này khiến giá trị của BĐS tăng lên. Ngược lại, giá trị nhà sẽ giảm khi khu vực lân cận suy tàn.

Việc cải tạo Bất động sản nhà ở cũng làm tăng giá trị tài sản. Sửa sang nhà ở với các thiết bị nội thất, đắt tiền, thêm 1 số phòng,.. là 1 trong những cách mà chủ sở hữu có thể thử để gia tăng giá trị BĐS.

Ngoài ra, giá trị của Bất động sản có thể tăng do tin đồn, bơm thổi giá hoặc tăng do lạm phát, đi theo chu kì phát triển của nền kinh tế.

Ưu điểm

– Là kênh đầu tư an toàn, bền vững.

– Lợi nhuận có thể rất cao, tăng đột biến do các chính sách quy hoạch…

– Không cần quản lý, không cần có kiến thức chuyên sâu về thị trường BĐS.

Nhược điểm

– Có thể bỏ qua những cơ hội kiếm tiền, bỏ qua chu kì tăng – giảm giá của nền kinh tế.

2. ĐẦU TƯ LƯỚT SÓNG ( ACTIVE INVESTING)

Hình thức Đầu tư lướt sóng BĐS chỉ dành cho những người có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực định giá, tiếp thị và cải tạo bất động sản. Việc lướt sóng đòi hỏi phải có vốn và khả năng để thực hiện, hoặc giám sát, sửa chữa khi cần thiết.

Nhà đầu tư lướt sóng bất động sản thường tìm cách bán có lời những bất động sản được định giá thấp mà họ mua trong thời gian ngắn, đầy sáu tháng.

Những người đầu tư lướt sóng bất động sản thường không đầu tư vào việc cải tạo tài sản. Khoản đầu tư phải có giá trị nội tại cần thiết để tạo ra lợi nhuận trong thời gian ngắn mà không có bất kỳ thay đổi đột biến nào.

Ngoài ra có một số nhà đầu tư kiếm tiền bằng cách mua các tài sản có giá hợp lý và gia tăng giá trị bằng cách cải tạo chúng. Đây có thể là một khoản đầu tư dài hạn, nơi các nhà đầu tư chỉ có thể đủ khả năng mua một hoặc hai bất động sản cùng một lúc.

Ưu điểm:

– Có thể dễ dàng dùng đòn bẩy tài chính trong thời gian ngắn.

– Có lãi nhanh chóng.

Nhược điểm:

– Cần có kiến thức chuyên môn sâu rộng.

– Người đầu tư lướt sóng BĐS nếu không thể nhanh bán có lãi tài sản. Có thể gặp rắc rối vì họ thường không giữ đủ tiền mặt để thanh toán khoản thế chấp tài sản trong thời gian dài. Điều này có thể dẫn đến những khoản lỗ liên tục, do lãi suất thế chấp.

3. ĐẦU TƯ BĐS CHO THUÊ

Hình thức đầu tư bất động sản để cho thuê là một cơ hội tuyệt vời cho những cá nhân có kỹ năng cải tạo, đồng thời có thời gian để quản lý người thuê. Chiến lược này đòi hỏi nhà đầu tư phải có vốn và khả năng để thực hiện, giám sát, sửa chữa khi cần thiết. và trang trải các tháng trống người thuê.

Nếu bạn sở hữu các trung tâm thương mại hay tòa nhà văn phòng, có thể bạn phải đối phó với việc doanh nghiệp thuê sắp phá sản.

Nếu bạn sở hữu các nhà kho công nghiệp, bạn có thể gặp phải các cuộc điều tra về môi trường liên quan tới hành vi của những người thuê đã sử dụng tài sản của bạn.

Nếu bạn sở hữu các đơn vị lưu trữ, trộm cắp có thể là một vấn nạn đáng lo ngại.

Đầu tư bất động sản cho thuê không phải là loại hình mà bạn có thể thảnh thơi và mong đợi mọi thứ diễn ra tốt đẹp.

Ưu điểm:

– Nguồn thu nhập đều đặn, thường xuyên.

– Tài sản BĐS vẫn tăng giá theo thời gian.

– Tối đa hoá vốn thông qua đòn bẩy.

– Nhiều chi phí liên quan được khấu trừ thuế.

Nhược điểm:

– Việc quản lý tốn thời gian, công sức cũng như tìm kiếm khách thuê.

– Người thuê nhà có thể gây thiệt hại tài sản, rắc rối về an ninh…

– Không có thu nhập khi không có khách thuê nhà.

4. UỶ QUYỀN CHO THUÊ

Hình thức đầu tư ủy quyền cho thuê này tương tự các sản phẩm Codotel hay kiểu hệ thống đầu tư phòng trọ mới xuất hiện gần đây. Uỷ quyền cho thuê phù hợp với những người muốn sở hữu bất động sản cho thuê mà không gặp khó khăn khi vận hành nó.

Một nhà đầu tư có thể sở hữu một hoặc nhiều đơn vị sản phẩm BĐS. Công ty vận hành cho nhóm đầu tư sẽ quản lý chung tất cả các đơn vị đó, xử lý bảo trì, quảng cáo và tìm khách thuê. Đơn vị quản lý sẽ lấy phần trăm tiền thuê hàng tháng.

Hợp đồng cho thuê theo tiêu chuẩn do nhà đầu tư đứng tên và tất cả các nhà đều gộp chung tiền thuê để tránh việc nhà bị trống. NĐT sẽ nhận được một khoản thu nhập ngay cả khi nhà đang trống. Miễn là tỷ lệ trống cho các đơn vị được gộp không tăng quá cao, thì sẽ có đủ để trang trải chi phí.

Đây giống như các quỹ nhỏ đầu tư vào bất động sản cho thuê. Một công ty mua hoặc xây dựng một loạt các khu chung cư hoặc căn hộ. Sau đó cho phép các nhà đầu tư mua chúng thông qua công ty, từ đó tham gia vào nhóm.

Ưu điểm:

– Không mất công sức quản lý tài sản.

– Thu nhập đều đặn hàng tháng. Giá BĐS vẫn tăng đều theo thị trường.

Nhược điểm:

– Phí quản lý vận hành cao.

– Việc kiểm soát sẽ khó khăn nếu người quản lý vô trách nhiệm.

5. UỶ THÁC ĐẦU TƯ BĐS (REIT)

Các quỹ đầu tư đã niêm yết tại Mỹ có thể kể đến như REITs, hay REOC là các công ty đầu tư và vận hành CRE. Tại Việt Nam hiện đã có quỹ FUCVREIT (Quỹ đầu tư BĐS Techcombank). Tuy nhiên chỉ đầu tư vào cổ phiếu/trái phiếu của công ty BĐS chứ không sở hữu BĐS.

Hình thức Ủy thác đầu tư bất động sản phù hợp cho các nhà đầu tư muốn tiếp xúc với danh mục đầu tư vào bất động sản mà không cần giao dịch bất động sản truyền thống. Mô hình này hơi giống với công ty cổ phần.

Quỹ uỷ thác đầu tư BĐS được tạo ra khi một công ty (hoặc quỹ tín thác) sử dụng tiền của các nhà đầu tư để mua và vận hành các tài sản. Khoản góp vốn của nhà đầu tư được thể hiện dưới hình thức cổ phiếu. Quỹ uỷ thác sẽ chia lợi nhuận kiếm được từ việc đầu tư, cho thuê BĐS thành cổ tức chi trả cho NĐT. Các cổ phiếu này mua và bán trên các sàn giao dịch lớn, giống như bất kỳ loại cổ phiếu nào khác.

Một công ty phải trả 90% lợi nhuận của mình dưới hình thức cổ tức để duy trì trạng thái của mình. Bằng cách này, quỹ uỷ thác BĐS tránh phải trả thuế thu nhập doanh nghiệp; trong khi một công ty thông thường sẽ bị đánh thuế trên lợi nhuận của mình và sau đó phải quyết định có hay không phân chia lợi nhuận sau thuế của mình dưới dạng cổ tức.

Ủy thác đầu tư bất động sản là một hình thức đầu tư vững chắc cho các nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán mong muốn có thu nhập đều đặn. Nó cho phép các nhà đầu tư tham gia vào các khoản đầu tư không để ở; chẳng hạn như trung tâm thương mại hoặc cao ốc văn phòng. Thường là không khả thi đối với các nhà đầu tư cá nhân mua trực tiếp.

Ủy thác đầu tư bất động sản có tính thanh khoản cao do chúng được trao đổi mua bán. Bạn sẽ không cần người môi giới và chuyển nhượng quyền sở hữu để giúp bạn rút tiền đầu tư của mình.

Ưu điểm:

– Đa dạng. Tính thanh khoản cao.

– Lợi nhuận ổn định dưới dạng cổ tức.

– Vốn đầu tư ban đầu thấp.

– Không mất nhiều thời gian quản lý.  Không cần nhiều kiến thức chuyên môn.

Nhược điểm:

– Lợi nhuận thấp/ Giá trị cổ phiếu tăng chậm.

– Phí quản lý cao.

– Nhiều rủi ro khi gặp trường hợp lừa đảo, gọi vốn xong biến mất, hoặc dựng lên các dự án ma.

6. ĐẦU TƯ BĐS ONLINE (ỨNG DỤNG BLOCKCHAIN)

Đầu tư chia nhỏ bất động sản dành cho những người muốn tham gia cùng những người khác đầu tư vào một giao dịch thương mại hoặc nhà ở lớn hơn.

Việc đầu tư được thực hiện thông qua các nền tảng ứng dụng bất động sản trực tuyến Blockchain, còn được gọi là huy động vốn từ cộng đồng bất động sản. Vốn đầu tư ít hơn để mua tài sản thực.

Huy động vốn từ cộng đồng cho phép các nhà đầu tư mua cổ phần của một bất động sản hoặc dự án phát triển. Tùy thuộc vào loại hình đầu tư, các nhà đầu tư chia sẻ lợi nhuận cho thuê, bán căn hộ hoặc cho thuê thương mại…Lợi nhuận tương ứng với số cổ phần trong tài sản mà họ sở hữu và giá trị tài sản gia tăng ra sao.

Các nền tảng trực tuyến Blockchain kết nối các nhà đầu tư đang muốn tài trợ cho các dự án với các nhà phát triển bất động sản. Giúp các nhà đầu tư nhỏ lẻ, ít vốn tham gia.

Ưu điểm:

– Đa dạng hoá danh mục đầu tư, bao gồm các dự án BĐS đơn lẻ.

– Số vốn bỏ ra không cao. Phù hợp với người vốn ít muốn tham gia đầu tư.

Nhược điểm:

– Hình thức này mới xuất hiện ở Việt Nam. Chưa được pháp luật bảo hộ.

– Rủi ro lừa đảo là rất lớn.

TỔNG KẾT:

Trên đây là những hình thức đầu tư Bất động sản phổ biến trên thế giới, trong đó có loại hình Blockchain đang còn khá mới mẻ tại Việt Nam. Tiên phong là Sunshine Group đang áp dụng cho các dự án BĐS của mình.

Hiện tại chưa đánh giá được mức hiệu quả của loại hình này cũng như tính an toàn trong môi trường của nước ta. Vì vậy, đánh giá về hình thức này được thấu đáo. Thời gian sẽ trả lời.

TN (Investopedia)

*Mọi thông tin bài vở/ ý kiến đóng góp và thắc mắc xin gửi về địa chỉ email: bdshotrothongtin@gmail.com

---

TIN TỨC LIÊN QUAN:

Tư vấn & mua bán Bất động sản qua ứng dụng VR 3D View 360

Vì sao nhiều nhà đầu tư thích bỏ tiền vào Bất động sản?

Những loại hình sản phẩm Bất động sản cho nhà đầu tư

App VHM Sales Agent – Ứng dụng bán hàng Vinhomes

Mối quan hệ môi giới và người đầu tư Bất động sản

Sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư Bất động sản

Bất động sản ngân hàng thanh lý – Hàng ngon, dễ mua?

Tóm lược thị trường BĐS Việt Nam và thế giới 3 thập kỷ qua

Phân tích & đánh giá loại hình đầu tư căn hộ chung cư Mini

KSFinance: Tập đoàn đầu tư Bất động sản, tài chính 4.0

Pháp lý dự án bất động sản người mua và nhà đầu tư cần biết

Những lưu ý khi đặt cọc mua nhà đất để tránh mất tiền oan

Cần tỉnh táo với “mua nhà không cần tiền mặt” “nhà đổi nhà

Lời khuyên đầu tư mua bất động sản an toàn để tăng lợi nhuận

Điểm qua các khu đô thị Vinhomes TP HCM đã & đang đi vào hoạt động

Thông tin các dự án bất động sản của chủ đầu tư Masterise Homes

ZEITGEIST Nhà Bè – Dự án cuối cùng qui mô lớn nhất Nam Sài Gòn

Dự án Vinhomes Long Beach – Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ

Những dự án đại đô thị quy mô hàng trăm ha đang triển khai tại TP.HCM

Sunshine Group phát triển Sunshine Heritage TP.HCM, Phan Thiết, Hà Nội