Nhà giá rẻ: Nhu cầu rất lớn nhưng ít nguồn cung

Trong vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản Việt Nam liên tục ghi nhận những con số ấn tượng về nguồn cung dự án nhà ở, đặc biệt tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, đằng sau bức tranh tưởng như sôi động ấy lại là một nghịch lý kéo dài: nguồn cung tăng mạnh nhưng chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân đô thị.

Nguồn cung lớn nhưng “lệch pha” nhu cầu thực

Theo thống kê từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong cơ cấu nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, căn hộ cao cấp và hạng sang chiếm tới 60–70% tổng số sản phẩm chào bán trong những năm gần đây. Đáng chú ý, mức giá phổ biến của phân khúc này thường từ 3 tỷ đồng/căn trở lên, thậm chí tại các khu vực trung tâm hoặc khu đô thị mới đồng bộ, giá bán dễ dàng vượt mốc 80–120 triệu đồng/m².

Trong khi đó, phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở vừa túi tiền (dưới 2 tỷ đồng/căn) – vốn là nhu cầu cốt lõi của người lao động, công chức, người trẻ lập nghiệp – lại ngày càng khan hiếm. Tại TP. Hồ Chí Minh, nhiều năm liền gần như không xuất hiện dự án căn hộ thương mại mới nào có giá dưới 30 triệu đồng/m². Ở Hà Nội, số lượng dự án đáp ứng mức giá dưới 25 triệu đồng/m² cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay và thường nằm ở khu vực xa trung tâm.

Sự mất cân đối này khiến thị trường rơi vào tình trạng “thừa cung cao cấp – thiếu cung giá rẻ”, kéo theo nhiều hệ lụy nghiêm trọng cho sự phát triển bền vững của đô thị.

Khả năng chi trả không theo kịp giá nhà

Một trong những yếu tố then chốt cho thấy sự lệch pha cung – cầu chính là thu nhập của người dân không theo kịp đà tăng giá nhà ở. Theo nhiều khảo sát, thu nhập bình quân của người lao động tại các đô thị lớn hiện dao động từ 10–15 triệu đồng/tháng. Với mức thu nhập này, để sở hữu một căn hộ trị giá khoảng 3 tỷ đồng, người mua phải dành dụm toàn bộ thu nhập trong hàng chục năm – điều gần như bất khả thi.

Ngay cả khi có sự hỗ trợ từ tín dụng ngân hàng, bài toán tài chính vẫn vô cùng áp lực. Việc vay mua nhà với tỷ lệ 60–70% giá trị căn hộ đồng nghĩa với khoản trả nợ hàng tháng lên tới 15–20 triệu đồng, chưa kể lãi suất biến động. Điều này khiến phần lớn người có nhu cầu ở thực buộc phải đứng ngoài thị trường, hoặc chấp nhận thuê nhà dài hạn thay vì mua.

Trong bối cảnh đó, lượng khách hàng đủ khả năng mua nhà cao cấp thực chất không lớn. Thị trường vì vậy xuất hiện tình trạng dự án mở bán rầm rộ nhưng thanh khoản thấp, nhiều căn hộ bị tồn kho hoặc chỉ giao dịch cầm chừng qua giới đầu tư thứ cấp.

Vì sao chủ đầu tư vẫn “chuộng” phân khúc cao cấp?

Lý giải nguyên nhân nguồn cung liên tục nghiêng về phân khúc cao cấp, các chuyên gia cho rằng yếu tố đầu tiên đến từ chi phí đầu vào ngày càng tăng. Giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, chi phí tài chính và yêu cầu pháp lý ngày càng cao khiến biên lợi nhuận của các dự án giá rẻ bị thu hẹp đáng kể.

Trong khi đó, phát triển dự án cao cấp cho phép chủ đầu tư tối ưu hóa lợi nhuận trên mỗi mét vuông, dễ dàng bù đắp chi phí và rủi ro pháp lý. Ngoài ra, tâm lý thị trường trong giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây cũng khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản chạy theo phân khúc cao cấp, coi đây là “đường tắt” để gia tăng giá trị thương hiệu và dòng tiền.

Tuy nhiên, khi thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh, chiến lược này dần bộc lộ những hạn chế. Khách hàng đầu tư suy giảm, người mua ở thực không đủ khả năng tài chính, dẫn tới tình trạng nhiều dự án cao cấp rơi vào cảnh “ế hàng”, buộc chủ đầu tư phải giãn tiến độ, chiết khấu sâu hoặc tái cơ cấu sản phẩm.

Hệ lụy của sự mất cân đối cung – cầu

Việc nguồn cung không phù hợp với nhu cầu thực không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp mà còn tác động tiêu cực đến toàn bộ nền kinh tế và an sinh xã hội.

Thứ nhất, giá nhà ở bị đẩy lên mức quá cao, khiến giấc mơ an cư của hàng triệu người lao động ngày càng xa vời. Điều này tạo áp lực lớn lên hệ thống hạ tầng đô thị khi người dân buộc phải sinh sống ở các khu vực xa trung tâm, kéo theo chi phí đi lại và thời gian sinh hoạt tăng cao.

Thứ hai, thị trường bất động sản trở nên kém thanh khoản và dễ tổn thương trước các cú sốc kinh tế. Khi dòng tiền không luân chuyển, doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, kéo theo hệ lụy cho ngành xây dựng, vật liệu, tài chính – ngân hàng.

Thứ ba, việc tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp còn làm gia tăng nguy cơ đầu cơ, thổi giá, tạo ra bong bóng bất động sản nếu không được kiểm soát kịp thời.

Cần chính sách điều tiết mạnh mẽ từ phía Nhà nước

Trước thực trạng trên, nhiều chuyên gia cho rằng để thị trường phát triển ổn định và bền vững, vai trò điều tiết của Nhà nước là yếu tố then chốt. Trước hết, công tác quy hoạch và phê duyệt dự án cần được định hướng rõ ràng hơn về cơ cấu sản phẩm, đảm bảo tỷ lệ hợp lý giữa các phân khúc cao cấp, trung cấp và giá rẻ.

Bên cạnh đó, các chính sách ưu đãi về đất đai, thuế và tín dụng cần được thiết kế riêng cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý. Việc rút ngắn thủ tục pháp lý, minh bạch hóa quy trình phê duyệt cũng sẽ giúp giảm chi phí đầu vào, tạo điều kiện để doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư vào phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.

Một số chuyên gia còn đề xuất cơ chế kiểm soát giá bán thông qua việc gắn trách nhiệm xã hội với các chủ đầu tư, đặc biệt tại các khu đô thị mới được hưởng lợi từ hạ tầng công cộng.

Doanh nghiệp cần thay đổi tư duy phát triển dự án

Về phía doanh nghiệp, thay vì chạy theo lợi nhuận ngắn hạn, các chủ đầu tư cần thay đổi cách tiếp cận thị trường, hướng tới các dự án có quy mô vừa phải, giá bán hợp lý, tối ưu công năng sử dụng. Thực tế cho thấy, những dự án đáp ứng đúng nhu cầu ở thực thường có tốc độ tiêu thụ tốt và dòng tiền ổn định, ngay cả trong giai đoạn thị trường trầm lắng.

Việc ứng dụng công nghệ xây dựng mới, tối ưu thiết kế, tiết giảm chi phí không cần thiết và phát triển các khu đô thị vệ tinh gắn với hạ tầng giao thông công cộng cũng là hướng đi khả thi để giảm giá thành sản phẩm.

Hướng tới một thị trường bất động sản lành mạnh

Có thể thấy, bài toán nhà ở hiện nay không nằm ở việc thiếu nguồn cung, mà nằm ở sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu. Khi thị trường vẫn tiếp tục sản xuất những sản phẩm vượt quá khả năng chi trả của phần đông người dân, nguy cơ tồn kho, đóng băng và suy giảm niềm tin là điều khó tránh khỏi.

Chỉ khi chính sách được điều chỉnh đồng bộ, doanh nghiệp thay đổi tư duy phát triển và nhu cầu ở thực được đặt vào trung tâm, thị trường bất động sản mới có thể vận hành lành mạnh, đảm bảo mục tiêu an cư cho người dân và tăng trưởng bền vững cho nền kinh tế.

MẶT BẰNG GIÁ CHUNG CƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Các căn hộ có mức giá dưới 35 triệu đồng/m² vẫn đang tồn tại và chiếm khoảng 10% tổng nguồn cung. Với mức giá này, người mua có thể sở hữu một căn hộ khoảng 65 m² với tổng giá trị dưới 2,2 tỷ đồng – con số không hề biến mất như nhiều quan điểm đang lan truyền. Tuy vậy, phần lớn các dự án thuộc phân khúc này là chung cư đã hình thành từ lâu, cư dân sinh sống ổn định, hoạt động môi giới không sôi động nên gần như “vô hình” đối với nhiều người mua nhà trên thị trường thứ cấp.

Bên cạnh đó, không ít dự án giá thấp gặp các rào cản nhất định như vấn đề pháp lý chưa hoàn chỉnh, vị trí xa khu vực trung tâm, hoặc thuộc nhóm nhà ở xã hội (NOXH) với điều kiện chuyển nhượng hạn chế, khiến thanh khoản không cao.

Ở chiều ngược lại, thống kê cũng cho thấy sự mất cân đối đáng chú ý trong cơ cấu nguồn cung. Phân khúc căn hộ có mức giá trên 80 triệu đồng/m² hiện chiếm khoảng 24% tổng nguồn cung, đứng thứ hai trên thị trường, chỉ sau phân khúc 50–65 triệu đồng/m². Điều này phản ánh rõ xu hướng phát triển mạnh của các dự án trung – cao cấp và cao cấp trong những năm gần đây, trong khi nguồn cung nhà ở giá thấp tăng chậm và chịu nhiều rào cản.

PHÒNG KINH DOANH – ĐẠI LÝ PHÂN PHỐI BẤT ĐỘNG SẢN

Là đại lý phân phối dự án của các chủ đầu tư lớn, chúng tôi cam kết mang lại cho khách hàng các sản phẩm  bất động sản đầy đủ pháp lý, chất lượng xây dựng tốt, ngân hàng bảo lãnh và tài trợ vay tốt từ chủ đầu tư.

Cam kết với khách hàng: ✔ Thông tin chính xác – minh bạch ✔ Bảng giá gốc từ chủ đầu tư. ✔ Không chênh – không kê giá. ✔ Hỗ trợ nhanh chóng – chuyên nghiệp. ✔ Chăm sóc sau bán hàng lâu dài…

Sở hữu đội ngũ tư vấn chuyên nghiệp, hân hạnh được phục vụ khách hàng trong việc lựa chọn căn cùng các giải pháp tài chính, phù hợp với nhu cầu của quý khách hàng tại dự án BĐS mà quý vị quan tâm. Cung cấp thông tin pháp lý minh  bạch.

…………………………………

TRANG THÔNG TIN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Hệ sinh thái Thông Tin Bất Động Sản. Cung cấp dịch vụ truyền thông, quảng cáo, đại lý đối tác phân phối F1 các dự án BĐS của CĐT với hệ thống Website MEYREAL.com, Alocanhosg.com. Vinhomecitys.com, TheBeverlySolaris.com …  tư vấn và cung cấp thông tin.

 Youtube channel: https://www.youtube.com/c/ThôngtinBấtđộngsản

TN Review BĐS – Tổng hợp

Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng xin gửi về địa chỉ email: bdshotrothongtin@gmail.com

TIN TỨC LIÊN QUAN:

Bất động sản Long An: Thông tin & Đánh giá tiềm năng

Đánh giá triển vọng Bất động sản Cam Lâm – Khánh Hoà

Khủng hoảng tồn kho Bất động sản: Thực trạng và Giải pháp

[Cảnh báo] Mua nhà ở xã hội trái phép tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro

Toàn Cảnh Thị Trường Nhà Đất Ninh Bình: Tâm điểm đầu tư

Tình hình triển khai Nhà Ở Xã Hội & Chung cư cũ

Đánh giá tiềm năng Bất động sản Cam Ranh, tỉnh Khánh Hoà

Tổng hợp Danh sách các Khu đô thị Vinhomes – VinGroup

Dịch vụ tư vấn và phân phối căn hộ tại TP HCM

Thông tin tổng hợp các dự án Nhà Ở Xã Hội trên Alocanhosg.com