Kiểm tra trước khi ký HĐMB với Chủ đầu tư người mua nhà cần lưu ý

Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công thương) lưu ý người mua nhà căn hộ chung cư cần kiểm tra và xác minh tính rõ ràng của Hợp đồng mua bán trước khi ký với Chủ đầu tư.

Những  kiểu Hợp đồng mua bán “lạ”

Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công thương) cho biết gần đây có một số loại Hợp đồng mua bán (HĐMB) có tên gọi như “Hợp đồng mua bán quyền căn hộ”, “Hợp đồng chuyển nhượng tài sản”; trong đó đối tượng mua bán lại là dạng hợp đồng căn hộ du lịch hoặc quyền sử dụng căn hộ (không phải là quyền sở hữu).

Đáng nói là, nội dung trong các hợp đồng này đều không căn cứ vào Luật Nhà ở; văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng hay hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng đối với nghĩa vụ tài chính của bên bán (CĐT) trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà và thời hạn sử dụng các loại căn hộ này trong hợp đồng ghi là 50 năm.

Dạng hợp đồng mua bán quyền căn hộ

Dạng hợp đồng mua bán quyền căn hộ thì chỉ đề cập đến các quyền sử dụng của người mua như quyền sử dụng căn hộ, quyền sử dụng phần diện tích sở hữu chung…mà không đề cập đến quyền sở hữu cũng như việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho khách hàng.

Thực tế đã có những trường hợp người dân mua phải dạng căn hộ nghỉ dưỡng du lịch (Condotel) nhưng nhầm tưởng là căn hộ chung cư thông thường, dẫn đến nhiều bất cập phát sinh từ việc “nhầm lẫn” này, như không được đăng ký hộ khẩu thường trú dẫn tới nhiều thiệt thòi…

Kiểm tra Hợp đồng mua bán

Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng khuyến cáo, người mua nhà trước khi tiến hành các giao dịch mua bán cần kiểm tra những thông tin cơ bản trong hợp đồng được bên bán (chủ đầu tư) cung cấp để xác định chính xác nhà căn hộ mà mình muốn mua.

Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, trong đó sẽ quy định đối tượng mua bán của hợp đồng là “căn hộ chung cư”. Hợp đồng phải có các căn cứ quan trọng xác lập hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản; văn bản bảo lãnh của ngân hàng v/v bảo lãnh nghĩa vụ của chủ đầu tư liên quan đến việc chậm bàn giao căn hộ và thông báo của Sở Xây dựng thành phố về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai (đối với HĐMB căn hộ chung cư hình thành trong tương lai) hoặc biên bản nghiệm thu công trình của cơ quan có thẩm quyền (đối với HĐMB căn hộ có sẵn).

Trong HĐMB phải ghi rõ mục đích sử dụng căn hộ để ở. Bên mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…

*Đặc biệt cần lưu ý

Trường hợp hợp đồng mua bán có những quy định gây khó hiểu hoặc “lạ lẫm” về câu chữ như “căn hộ du lịch”, “căn hộ khách sạn”, “hợp đồng mua bán quyền tài sản”; “hợp đồng chuyển nhượng tài sản”; “dự án không hình thành đơn vị ở”…, người mua cần yêu cầu đơn vị bán hàng/chủ đầu tư giải thích và cung cấp cơ sở pháp lý, đồng thời tự mình tìm hiểu thêm thông tin qua nhiều kênh khác nhau  như các cơ quan xây dựng, cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng…

Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng lưu ý người mua nhà:

“Đối với các hợp đồng mua bán liên quan đến bất động sản, theo quy định, doanh nghiệp phải đăng ký hợp đồng mua bán nhà căn hộ chung cư tại cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng có thẩm quyền trước khi giao kết với người tiêu dùng. Những dạng hợp đồng liên quan đến bất động sản khác không phải là mua bán căn hộ chung cư không thuộc đối tượng đăng ký tại các cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ người tiêu dùng”.

Người mua nhà cần xác minh thông tin về bản hợp đồng được cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng thông qua. Tránh trường hợp nhiều Chủ đầu tư không đăng ký Hợp đồng mua bán lên cục bảo vệ người tiêu dùng, gài câu chữ và các điều khoản bất lợi cho khách hàng.

Bẫy câu chữ gài trong Hợp đồng mua bán nhà đất của Chủ đầu tư

Cách xác minh Hợp đồng mua bán

Để tránh trường hợp chủ đầu tư cung cấp thông tin không đầy đủ hoặc không chính xác về việc đăng ký, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng khuyến cáo khách hàng nên xác minh lại chính xác bản hợp đồng đã được cơ quan có thẩm quyền thông qua.

Đầu tiên, là tra cứu thông tin về hợp đồng được thông qua của chủ đầu tư (nếu có) trên trang thông tin điện tử của Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng hoặc Sở Công thương nơi có dự án hoặc liên hệ trực tiếp để biết thêm thông tin chi tiết.

Thứ hai, tiến hành đối chiếu nội dung bản hợp đồng được cơ quan bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng thông qua (nếu có) với bản chủ đầu tư cung cấp cho khách hàng.

Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng khuyến cáo người mua nhà

 Chỉ đặt cọc, ký kết bất kỳ giấy tờ hoặc hợp đồng mua bán với bên bán một khi đã hiểu rõ về đối tượng giao dịch và đã nghiên cứu kỹ nội dung hợp đồng cũng như các giấy tờ pháp lý có liên quan.