Bẫy câu chữ gài trong Hợp đồng mua bán nhà đất của Chủ đầu tư

Thiếu kiến thức về pháp lý, kinh nghiệm khi giao dịch nên nhiều người mua nhà đất thường chỉ để ý qua loa phần quyền lợi, nghĩa vụ mà không đọc kỹ các điều khoản còn lại trong hợp đồng không để ý đến các “bẫy” câu chữ được  “gài” trong Hợp đồng mua bán nhà đất của Chủ đầu tư.

Những “Bẫy” câu chữ bị “gài” trong hợp đồng mua bán

Giá trị hợp đồng không ghi cụ thể

Nhiều người mua nhà thấy giá bán rẻ liền vội vàng ký hợp đồng để “giữ suất” mà không biết rằng số tiền đó có thể chưa bao gồm chi phí bảo trì/ quản lý, VAT… Khi cộng thêm các khoản này, tiền mua nhà sẽ “đội” lên đáng kể; thậm chí tưởng rẻ mà hóa đắt.

Trường hợp mua căn hộ, khách hàng càng phải kiểm tra kỹ giá trị hợp đồng, nhất là phụ lục vật liệu hoàn thiện. Bởi nhiều dự án dù không công bố là bàn giao căn hộ xây thô, nhưng lại cắt giảm gần như tối đa phần nội thất, ví dụ trần không trát sơn, nhà vệ sinh không đủ các tiện ích cơ bản, không có tủ bếp, không lắp đặt điều hòa…

Ngoài ra, theo Điều 29 luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ áp dụng thuế suất là 2% trên giá trị chuyển nhượng được ghi trong hợp đồng. Hai bên mua và bán có thể thỏa thuận với nhau về việc ai là người chịu trách nhiệm nộp thuế, nếu không có thỏa thuận khác thì theo quy định của pháp luật, bên bán là người có trách nhiệm phải nộp.

Do đó, người mua cần đọc kỹ hợp đồng giao dịch trước khi ký, đặc biệt là các điều khoản thỏa thuận về việc nộp thuế, phí giữa các bên. Tránh trường hợp “bút sa gà chết”, bên mua bị “đùn đẩy” trách nhiệm; phải bỏ tiền nộp thuế phí trong khi trên thực tế chưa đạt được thỏa thuận thống nhất với bên bán về vấn đề này.

Nhập nhằng giữa diện tích thông thủy và diện tích tim tường

Việc hợp đồng chỉ ghi chung chung diện tích căn hộ mà không thể hiện rõ đó là diện tích thông thủy hay diện tích tim tường có thể khiến nhiều người mua nhà nhầm lẫn. Trong khi trên thực tế, hai cách tính diện tích này dựa trên phạm vi và thông số đo đạc hoàn toàn khác nhau.

Diện tích thông thủy là cách tính diện tích căn hộ theo những nơi mà nước có thể lan tỏa; không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ; diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.

Trong khi đó, diện tích tim tường là cách tính diện tích căn hộ đo từ tim tường, bao gồm tường bao ngôi nhà, tường phân chia giữa các căn hộ, diện tích sàn có xây cột và hộp kỹ thuật bên trong căn hộ.

Chủ đầu tư thường chọn phương pháp tính tim tường làm tăng diện tích thực tế của căn hộ, qua đó làm giảm đi đơn giá/m2, thu hút người mua. Khi đó, người mua nhà không chỉ bị thiệt về diện tích sử dụng thực tế mà còn phải chịu thêm các khoản phí dịch vụ về sau (do được tính dựa trên diện tích căn hộ trong hợp đồng).

Vì vậy, người mua căn hộ cần nắm rõ những đặc điểm của từng cách tính diện tích thông thủy hay tim tường để đảm bảo xác định đúng diện tích sử dụng của căn nhà, tránh bị ảnh hưởng về quyền lợi.

Phạt lãi suất 0,1%/ngày trên số tiền chậm thanh toán

Nhà đất là tài sản có giá trị lớn nên khi giao dịch, hai bên thường thỏa thuận các điều khoản chi tiết liên quan đến vấn đề đặt cọc, phạt cọc, phạt chậm thanh toán… Tuy nhiên, việc các thỏa thuận này có được đưa vào hợp đồng hay không và thể hiện bằng câu chữ như thế nào lại là một câu chuyện khác mà người mua nhà cần lưu ý.

Ví dụ trong hợp đồng giao dịch nhà đất, bên bán thường khéo léo đưa vào điều khoản “bên bán có nghĩa vụ bàn giao nhà/đất cho bên mua trong thời gian 60 ngày kể từ khi nhận đủ tiền.

Trường hợp quá hạn, bên bán phải trả cho bên mua tiền lãi tính theo lãi suất ngân hàng do bên bán chọn. Trường hợp bên mua quá hạn thanh toán 15 ngày trở lên sẽ bị phạt 0,1%/ngày trên số tiền chậm thanh toán”.

Thoạt nhìn, có thể thấy điều khoản này là hợp lý, quy định ràng buộc trách nhiệm giao tài sản cũng như thanh toán đối với cả 2 bên bán và mua.

Tuy nhiên, nếu suy xét kỹ thì bên bán mới là người được hưởng lợi bởi kể cả khi không giao nhà đất đúng hạn, người này chỉ cần trả cho bên mua tiền lãi tính theo lãi suất ngân hàng do họ chọn.

Trong khi đó, với 0,1% một ngày, con số mà người mua bị đền hợp đồng mua bán nhà đất lên tới khoảng 36% một năm.

Về thời hạn bàn giao nhà

– Ví dụ: Trong điều khoản xử phạt chủ đầu tư chậm bàn giao nhà tại một dự án ở Hà Nội quy định như sau: “Thời gian bàn giao có thể sớm hoặc trễ hơn nhưng không vượt quá 90 ngày kể từ quý I/2019.”

– Phân tích bất lợi: Thoạt nhìn, điều khoản này không có vấn đề gì và nhiều khách hàng của dự án đó lúc bấy giờ cũng nghĩ như vậy. Nhưng, đến tận quý I/2020 thì chủ đầu tư này vẫn chưa bàn giao nhà nên nhiều khách hàng cho rằng vẫn chưa nhận được nhà nên không trả nốt tiền theo tiến độ và yêu cầu chủ đầu tư chịu tiền phạt.

Tuy nhiên, trong Bộ luật Dân sự lại không có khái niệm “bàn giao theo quý” và cách tính thời hạn “quý”, nên khách hàng đã bị tòa xử thua. Thậm chí, các khách hàng còn trở thành người phải bồi thường cho chủ đầu tư vì trước đó lại chủ ý vi phạm không thanh toán theo đúng tiến độ.

Về việc cấp sổ hồng

Tại Khoản j, Mục 5.2, Điều 5 hợp đồng mua bán của một dự án căn hộ tại TP.HCM có quy định như sau: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà” thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho cư dân.”

Nhưng tại Khoản k, Mục 5.2, Điều 5 của hợp đồng lại lồng ghép thêm điều khoản: “Hai bên đồng ý rằng thời hạn cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu phụ thuộc vào quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”.

– Phân tích bất lợi: Kết hợp hai điều khoản trên sẽ xuất hiện một “lỗ hỏng” rất bất lợi cho khách mua nhà. Cụ thể, nếu vì lý do vi phạm của chủ đầu tư (chưa đóng tiền sử dụng đất, xây dựng sai khác quy hoạch,…) dẫn đến cơ quan quản lý không chấp nhận cấp sổ hồng cho cư dân thì chủ đầu tư cũng không được xét là vi phạm hợp đồng!

Về việc hoàn tiền khi thanh lý hợp đồng

– Ví dụ: Một hợp đồng mua bán nhà phố tại Hà Nội có quy định như sau:

“Bất kỳ khoản hoàn trả nào từ Bên A cho Bên B sẽ không được thực hiện cho đến khi bất động sản được chuyển nhượng và bên A đã nhận đủ tiền thanh toán cho bên thứ ba khác đối với bất động sản này”.

(Bên A là chủ đầu tư, bên B là khách mua).

– Phân tích bất lợi: Theo đó, nếu giao dịch thất bại và cả hai bên đều nhất trí thanh lý hợp đồng mua bán nhà đất thì khách mua cũng không thể nhận lại ngay số tiền đã nộp cho chủ đầu tư, mà khách mua phải chờ cho đến khi chủ đầu tư bán được căn hộ đó cho người khác và đã nhận đủ tiền. Và thời hạn chờ đợi là vô định!

Về việc bảo mật thông tin

– Ví dụ: Ở nhiều dự án mua bán nhà đất thường có điều khoản quy định:

“Khách mua không được tiết lộ thông tin trong hợp đồng mua bán cho bên thứ ba. Nếu chủ đầu tư phát hiện hợp đồng mua bán nhà đất bị lộ thì hợp đồng sẽ ngay lập tức bị vô hiệu hóa.”

– Phân tích bất lợi: Như vậy, nếu có tranh chấp xảy ra và khách mua mang hợp đồng mua bán cho luật sư của mình xem xét để thực hiện kiện tụng thì cũng bị tính là vi phạm điều khoản bảo mật thông tin. Theo đó, khách mua mặc định sẽ là người mất trắng.

Tổng hợp những điều cần biết khi mua căn hộ chung cư

Về quyền sử dụng nhà đất

– Ví dụ: Trong một hợp đồng mua bán đất nền tại Đồng Nai quy định:

“Khách hàng không được tự ý mua bán, trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng lô đất mà phải có sự đồng ý và cho phép từ chủ đầu tư”.

– Phân tích bất lợi: Nếu bất cẩn bỏ qua điều khoản này thì sẽ rất rắc rối về sau cho người mua, bởi đất của mình nhưng khi muốn bán cho người khác thì phải “xin phép” chủ đầu tư. Thậm chí sẽ xuất hiện những khoản tiền phạt vô lý nếu khách hàng vô tình vi phạm hợp đồng.

Nhiều chủ đầu tư “phớt lờ” việc đăng ký mẫu HĐMB

Thuộc loại tài sản có giá trị lớn với điều kiện giao dịch đặc biệt, ngay trong Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng ban hành từ năm 2010 đã quy định “mua bán căn hộ chung cư” buộc phải nằm trong 9 loại hàng hóa, dịch vụ phải đăng ký “hợp đồng mẫu” với sở công thương.

Tới Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản hướng dẫn cũng yêu cầu rất rõ nội dung hợp đồng theo mẫu trong lĩnh vực mua bán căn hộ hình thành trong tương lai. Với các hợp đồng mẫu đăng ký với cơ quan quản lý chuyên ngành cũng yêu cầu rõ điều kiện phải có văn bản của sở xây dựng địa phương đồng ý mới được ký kết với người mua nhà.

Tuy nhiên, tra cứu trên website của nhiều sở công thương các địa phương cũng như Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng có thể thấy, từ thời điểm công bố hợp đồng theo mẫu năm 2018 đến nay, số lượng chủ đầu tư đăng ký rất ít so với số lượng dự án bất động sản mở bán.

Các chủ đầu tư (không thực hiện đăng ký mẫu hợp đồng với cơ quan chức năng) có thể dễ dàng quy định thêm nhiều điều khoản về thời hạn bàn giao nhà có lợi cho mình; khi xuất hiện tranh chấp, người mua nhà thường trở thành người thua cuộc.

Mức phạt dành cho Chủ đầu tư khi không đăng ký hợp đồng mẫu hiện nay chỉ từ 30 – 50 triệu đồng, quá nhỏ, chế tài không đủ mạnh và không đủ sức răn đe.

TN theo Meyreal.com

Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng xin gửi về địa chỉ email: bdshotrothongtin@gmail.com

TIN TỨC LIÊN QUAN:

Tổng hợp những điều cần biết khi mua căn hộ chung cư

Tư vấn & mua bán Bất động sản qua ứng dụng VR 3D View 360

Thông tin cấp sổ hồng người mua căn hộ chung cư nên biết

Pháp lý dự án bất động sản người mua và nhà đầu tư cần biết

Những lưu ý khi đặt cọc mua nhà đất để tránh mất tiền oan

Cần tỉnh táo với “mua nhà không cần tiền mặt” “nhà đổi nhà

Hệ thống sàn đại lý F1 chính thức phân phối Vinhomes miền Nam

Điểm qua các khu đô thị Vinhomes TP HCM đã & đang đi vào hoạt động

ZEITGEIST Nhà Bè – Dự án cuối cùng qui mô lớn nhất Nam Sài Gòn

Dự án Vinhomes Long Beach – Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ

Những dự án đại đô thị quy mô hàng trăm ha đang triển khai tại TP.HCM

Sunshine Group phát triển Sunshine Heritage TP.HCM, Phan Thiết, Hà Nội

Tuyển dụng nhân viên kinh doanh Sale Bất động sản TP.HCM [Việc Làm]