Căn hộ giá rẻ liệu có khả thi ở TP.HCM?

Trước lực cầu mạnh mẽ của phân khúc căn hộ giá rẻ, một lượng các nhà đầu tư nội địa đang chuyển hướng tập trung phát triển các dự án loại này. Liệu người dân có thể mua được những căn hộ có giá vài trăm triệu đồng?

Thủ tục hành chính rườm rà và giá đất cao khiến việc triển khai căn hộ giá rẻ khó khả thi – Hình minh hoạ

Nhà ở giá rẻ: Liệu giấc mơ căn hộ có khả thi?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam liên tục đối mặt với bài toán lệch pha cung – cầu, phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở vừa túi tiền đang trở thành tâm điểm chú ý. Khi nhu cầu ở thực của người dân, đặc biệt là công nhân, người lao động và các gia đình trẻ ngày càng gia tăng, câu hỏi đặt ra là: liệu người dân có thực sự mua được những căn hộ có giá chỉ vài trăm triệu đồng, nhất là tại các đô thị lớn như TP.HCM?

Thực tế cho thấy, trước lực cầu mạnh mẽ của phân khúc này, một bộ phận các doanh nghiệp và nhà đầu tư nội địa đang chuyển hướng sang phát triển nhà ở giá rẻ. Tuy nhiên, từ ý tưởng đến hiện thực vẫn là một chặng đường dài với vô vàn rào cản về chi phí, quỹ đất, pháp lý và hạ tầng.

Cơ cấu giá thành căn hộ giá rẻ: Bài toán không đơn giản

Giá bán một căn hộ, dù ở phân khúc cao cấp hay giá rẻ, đều được cấu thành từ nhiều yếu tố. Trong đó, chi phí đất luôn là thành phần lớn nhất, thường chiếm khoảng 30 – 45% tổng giá trị sản phẩm nhà ở tại các đô thị lớn.

Chi phí đất – “nút thắt” lớn nhất

Chi phí đất không chỉ đơn thuần là giá mua đất ban đầu, mà còn bao gồm:

• Tiền đền bù, giải phóng mặt bằng

• Tiền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước

• Các chi phí liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Để có thể bán nhà với giá thấp, chủ đầu tư buộc phải tác động đồng thời vào tất cả các cấu phần chi phí, nhưng yếu tố then chốt vẫn là giảm chi phí đất. Đây cũng chính là lý do vì sao nhà ở giá rẻ rất khó triển khai tại khu vực nội đô TP.HCM, nơi giá đất đã ở mức quá cao so với thu nhập bình quân của người dân.

Thời gian triển khai dự án và chi phí tài chính

Theo thống kê thực tế, từ lúc hoàn tất thủ tục pháp lý đến khi dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng thường mất từ 3 – 5 năm, thậm chí lâu hơn. Khoảng thời gian này khiến chi phí tài chính, chi phí vốn vay, chi phí quản lý dự án… bị đội lên đáng kể.

Đối với nhà ở giá rẻ, việc kéo dài thời gian triển khai có thể làm mất hoàn toàn tính khả thi của dự án, bởi biên lợi nhuận vốn đã rất mỏng.

Chất lượng công trình và tuổi thọ sử dụng

Một vấn đề khác không thể bỏ qua là tuổi thọ và chất lượng công trình. Hiện nay, các căn hộ hạng B, hạng C tại Việt Nam thường có tuổi thọ thiết kế trung bình khoảng 50 năm, nếu được xây dựng và vận hành đúng tiêu chuẩn.

Câu hỏi đặt ra là: Khi chi phí bị cắt giảm tối đa để tạo ra nhà giá rẻ, liệu công trình có còn đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn kỹ thuật Việt Nam (TCVN)?

Đây là bài toán đòi hỏi sự cân bằng rất lớn giữa giá bán – chất lượng – an toàn công trình, nếu không muốn tạo ra những khu nhà ở xuống cấp nhanh, khó cải tạo và gây áp lực cho xã hội trong tương lai.

Tối ưu hóa việc sử dụng các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội

Nhà giá rẻ thường có các hạn chế như vị trí xa, chất lượng cơ sở hạ tầng như trường học, bệnh viện, đường sá, cấp thoát nước … chỉ dừng ở mức tương đối, tối thiểu. Vì vậy các dự án nhà rẻ cần phải được đặt ở các vị trí có hạ tầng giao thông thích hợp, chủ yếu phục vụ người dân tham gia lao động và sinh hoạt trong khu vực chứ không phải di chuyển đường dài thường xuyên dẫn tới áp lực xe cộ lưu thông ra và vào thành phố lên hệ thống hiện tại vốn đã quá tải.

Các hệ thống hạ tầng kỹ thuật khác như xử lý rác thải và xử lý nước thải, các hệ thống truyền thông, phân bổ nước dùng sinh hoạt cũng phải được phân bổ thích hợp nhằm đáp ứng đủ cho nhu cầu của người dân tại các dự án này.

Các công trình y tế, văn hóa, giáo dục, thương mại, công viên cũng cần được hoàn thiện và đảm bảo có thể mang lại đầy đủ giá trị xã hội cho người dân nhằm mục tiêu giảm thiểu phần nào giảm áp lực cho các cơ sở hiện hành tại các địa phương đông dân.

Tiếp cận từng bước để giải quyết vấn đề nhà giá rẻ

Chính quyền có thể xem xét đến việc nghiên cứu kỹ lưỡng và chi tiết về quy mô và vị trí xây dựng dự án nhà giá rẻ để đảm bảo sự hài hòa với quy hoạch đô thị lâu dài của thành phố.

Bên cạnh đó, những chính sách khuyến khích và hỗ trợ các doanh nghiệp về như miễn giảm chi phí sử dụng đất, pháp lý và các hỗ trợ khác trong quá triển khai dự án để đầu tư tiết kiệm chi phí mà vẫn đảm bảo chất lượng, tránh thực hiện những công trình dễ xuống cấp, khó sửa chữa, xây mới.

Tiếp theo, chính quyền địa phương cần củng cố giao thông thuận lợi, các công trình hạ tầng tại khu vực triển khai dự án để người dân tại dự án có thể sinh sống lâu dài chứ không phải tạo nên các khu dân cư tạm thời để sau này chờ tái quy hoạch.

Đơn giản hóa quá trình các thủ tục liên quan đến pháp lý và giấy phép. Nếu rút ngắn được thời gian giải quyết thủ tục có thể phần nào tăng tính khả thi và cơ hội cho các dự án nhà giá rẻ tại TP.HCM.

Nhà giá rẻ cần tầm nhìn dài hạn

Nhà ở giá rẻ không chỉ là bài toán kinh tế, mà còn là vấn đề an sinh xã hội và quy hoạch đô thị. Việc phát triển phân khúc này đòi hỏi:

– Tư duy dài hạn.

– Chính sách nhất quán.

– Sự phối hợp chặt chẽ giữa các bên

Chỉ khi đó, giấc mơ sở hữu nhà ở với mức giá phù hợp thu nhập của đại đa số người dân mới có cơ hội trở thành hiện thực – không chỉ ở Bình Dương, mà cả tại những đô thị lớn như TP.HCM.

…………………………………

TRANG THÔNG TIN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Hệ sinh thái Thông Tin Bất Động Sản. Cung cấp dịch vụ truyền thông, quảng cáo, đại lý đối tác phân phối F1 các dự án BĐS của CĐT với hệ thống Website MEYREAL.com, Alocanhosg.com. Vinhomecitys.com, TheBeverlySolaris.com …  tư vấn và cung cấp thông tin.

 Youtube channel: https://www.youtube.com/c/ThôngtinBấtđộngsản

TN Review BĐS – Tổng hợp

Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng xin gửi về địa chỉ email: bdshotrothongtin@gmail.com

TIN TỨC LIÊN QUAN:

Nhà giá rẻ: Nhu cầu rất lớn nhưng ít nguồn cung

[Cảnh báo] Mua nhà ở xã hội trái phép tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro

Toàn Cảnh Thị Trường Nhà Đất Ninh Bình: Tâm điểm đầu tư

Tình hình triển khai Nhà Ở Xã Hội & Chung cư cũ

Đánh giá tiềm năng Bất động sản Cam Ranh, tỉnh Khánh Hoà

Tổng hợp Danh sách các Khu đô thị Vinhomes – VinGroup

Dịch vụ tư vấn và phân phối căn hộ tại TP HCM