Khủng hoảng tồn kho Bất động sản: Thực trạng và Giải pháp

Bất động sản Việt Nam đang bước vào khủng hoảng tồn kho lịch sử với quy mô lên tới hơn 100 tỷ USD tài sản chết và nợ ngân hàng chiếm trên 30% tổng dư nợ. Nếu không “bẻ lái” mạnh mẽ, nền kinh tế sẽ bị trói trong vòng xoáy bẫy thu nhập trung bình, mất cơ hội tăng trưởng trong thập kỷ tới.

Kỷ nguyên mới đòi hỏi chấn chỉnh tận gốc, giảm vai trò của bất động sản trong GDP, thay thế bằng giáo dục, công nghệ, nông nghiệp công nghệ cao, và công nghiệp xanh – nếu không, Việt Nam có thể đi vào vết xe đổ của Trung Quốc và Nhật Bản.

Thực trạng đáng lo ngại

Đến cuối quý 2/2025, tồn kho bất động sản tại Việt Nam đã leo lên mức gần 570,300 tỷ VNĐ (~23 tỷ USD theo mệnh giá, nhưng tính cả sở hữu chéo, nợ xấu, và “hàng chết” có thể lên tới trên 100 tỷ USD). Đây là con số kỷ lục từ trước đến nay.

Số lượng tồn kho trực tiếp (Bộ Xây dựng):

Bộ Xây dựng cho biết lượng hàng tồn kho thị trường quý III/2025 tới 18.650 căn hộ và nhà ở riêng lẻ, tăng 37% so với quý trước; gồm 6.323 căn hộ chung cư, 12.327 căn nhà ở riêng lẻ và khoảng 8.067 nền đất chưa tiêu thụ.

Tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp BĐS niêm yết đạt khoảng 491.880 tỷ đồng. Nhóm phát triển nhà ở chiếm 420.839 tỷ đồng, tương đương hơn 85% tổng giá trị.

Trong đó, hàng tồn kho của DIC Corp tăng 10,1%, Taseco Land tăng 46,3% và Văn Phú tăng 61,3%; Kinh Bắc City ghi nhận hàng tồn kho 25.091 tỷ đồng, tăng 89% so với cùng kỳ…

Giá trị tồn kho theo báo cáo doanh nghiệp niêm yết (HOSE, HNX, UPCoM):

Novaland (NVL): 150,100 tỷ VNĐ (+2%), gấp 2,6 lần so với 2019.

Vingroup (VIC): 137,100 tỷ VNĐ (+20%), trong đó Vinhomes (VHM) chiếm 80,100 tỷ (+47%).

Kinh Bắc (KBC): 23,800 tỷ (+72%), chủ yếu từ khu đô thị Tràng Cát, Phúc Ninh, Tân Phú Trung.

Rõ ràng, nhiều tập đoàn bất động sản “ôm” khối tài sản dở dang khổng lồ, có nơi chiếm tới 85% tổng tài sản, làm dấy lên lo ngại về rủi ro hệ thống.

Top Doanh Nghiệp tồn kho Bất động sản có giá trị lớn nhất VN.

BĐS tồn kho của Ngân Hàng

Không chỉ tồn kho bất động sản của doanh nghiệp, hàng tồn kho bất động sản của ngân hàng cũng lớn và được rao bán đấu giá những ngày cuối năm:

– Agribank chi nhánh 9 cũng mới thông báo đấu giá 3 bất động sản tại TP.HCM, tổng giá khởi điểm 220 tỷ đồng, đồng thời rao bán 17 quyền sử dụng đất tại xã Minh Thạnh với diện tích hơn 132ha, trị giá gần 690 tỷ đồng.

– Agribank còn rao bán 2 khoản nợ liên quan Tập đoàn FLC với tài sản bảo đảm là bất động sản, tổng giá khởi điểm hơn 200 tỷ đồng.

– BIDV chi nhánh Hóc Môn cũng đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền tại phường Trung Mỹ Tây với giá khởi điểm gần 149 tỷ đồng…

Thực tế, việc BĐS tồn đọng kỷ lục đã được báo cáo từ tháng 3/2025 và 8/2025 và nay, hết năm vẫn tồn đọng con số như cũ, tức là không bán được tí nào.

Bức tranh tài chính và “vòng xoáy sở hữu chéo”

Tồn kho chết: Một phần lớn trong số 570 ngàn tỷ VNĐ chỉ nằm trên sổ sách, khó thanh khoản do giá bị “thổi” vượt sức mua của thị trường.

Sở hữu chéo & công ty thân hữu: Hàng triệu tỷ VNĐ được “quay vòng” giữa các công ty liên quan để tạo doanh thu ảo, rút vốn từ ngân hàng.

Ngân hàng và trái phiếu: Nợ xấu bất động sản chiếm khoảng 30% tổng dư nợ hệ thống. Thêm vào đó, các khoản bảo lãnh trái phiếu hàng trăm ngàn tỷ đồng đang đè nặng lên bảng cân đối kế toán ngân hàng.

Nguy cơ lan truyền: Nếu không xử lý, rủi ro vỡ nợ sẽ kéo theo hiệu ứng domino – từ doanh nghiệp bất động sản, sang ngân hàng, rồi lan sang toàn bộ nền kinh tế.

Vì sao “không thổi giá thì không thoát hàng”?

Trong nhiều năm, thị trường bất động sản dựa trên chiến lược thổi giá để hút dòng tiền từ ngân hàng và người dân:

Người dân vay mua đất/nhà kỳ vọng giá tăng.

Doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận từ dự án chưa hoàn thành.

Ngân hàng cầm cố tài sản hình thành trong tương lai.

Nhưng đến 2025, khi sức mua thực giảm, lãi suất thắt chặt, thu nhập bình quân không tăng kịp, “bong bóng giá” không còn cơ sở để duy trì. Nếu không tái cấu trúc, nguy cơ sập bẫy thu nhập trung bình và “khóa vốn chết” trong bất động sản sẽ trở thành hiện thực.

Bài học từ Trung Quốc và Evergrande

Evergrande (Trung Quốc): Vỡ nợ với tồn kho trị giá hàng trăm tỷ USD, để lại gánh nặng xã hội và ngân hàng.

Vingroup & Novaland: Tình cảnh tương tự, khi nợ gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu, tồn kho phình to, phụ thuộc vào việc bán trước sản phẩm chưa xây xong.

Nếu không chấn chỉnh, Việt Nam có thể rơi vào “kịch bản Evergrande”, kéo dài suy thoái hàng thập kỷ giống Nhật Bản sau khủng hoảng bong bóng 1990.

Kỷ nguyên mới – Bẻ lái để thoát bẫy?

Để tránh kịch bản xấu, Việt Nam cần:

Chấn chỉnh chính sách

Giảm phụ thuộc bất động sản trong GDP (hiện chiếm tới ~30%, giống Trung Quốc trước khủng hoảng).

Kiểm soát sở hữu chéo và giao dịch ảo giữa các công ty thân hữu.

Minh bạch trái phiếu doanh nghiệp và tái cơ cấu nợ có kiểm soát.

Định hướng thị trường mới

Ưu tiên nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền thay vì cao cấp, nghỉ dưỡng xa xỉ.

Phát triển khu công nghiệp, logistics, hạ tầng xanh để hút vốn FDI và giải phóng hàng tồn công nghiệp.

Ứng dụng công nghệ (AI, big data, blockchain) để minh bạch giá trị dự án, ngăn đầu cơ.

Kích hoạt dòng vốn thông minh

PPP, vốn ODA, quỹ đất công cần ưu tiên cho hạ tầng và giáo dục thay vì nuôi bất động sản “chết”.

Ngân hàng phải thoát vai “bơm thổi giá”, chuyển sang vai trò sàng lọc và thúc đẩy dự án hiệu quả.

…………………………………

TRANG THÔNG TIN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Hệ sinh thái Thông Tin Bất Động Sản. Cung cấp dịch vụ truyền thông, quảng cáo, đại lý đối tác phân phối F1 các dự án BĐS của CĐT với hệ thống Website MEYREAL, Alocanhosg.com. Vinhomecitys.com, TheBeverlySolaris.com …  tư vấn và cung cấp thông tin.

 Youtube channel: https://www.youtube.com/c/ThôngtinBấtđộngsản

TN Review BĐS – Tổng hợp

Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng xin gửi về địa chỉ email: bdshotrothongtin@gmail.com

TIN TỨC LIÊN QUAN:

Bất động sản Long An: Thông tin & Đánh giá tiềm năng

Đánh giá triển vọng Bất động sản Cam Lâm – Khánh Hoà

Toàn bộ bay quốc tế về Sân bay Long Thành: ACV duy ý chí?

Toàn Cảnh Thị Trường Nhà Đất Ninh Bình: Tâm điểm đầu tư

Tình hình triển khai Nhà Ở Xã Hội & Chung cư cũ

Đánh giá tiềm năng Bất động sản Cam Ranh, tỉnh Khánh Hoà

Tổng hợp Danh sách các Khu đô thị Vinhomes – VinGroup

Thông tin tổng hợp các dự án Nhà Ở Xã Hội trên Alocanhosg.com