Các đại gia bất động sản thèm thuồng miếng bánh chung cư cũ

“Miếng bánh” chung cư cũ là cơ hội lớn nhưng không dành cho số đông. Chỉ những doanh nghiệp đủ tầm, đủ tâm và đủ kiên nhẫn mới có thể biến thách thức thành lợi thế. Trong tương lai, thành công của các dự án cải tạo chung cư cũ sẽ là thước đo cho năng lực tái thiết đô thị và sự trưởng thành của thị trường bất động sản Việt Nam.

Vì sao các ông lớn địa ốc ngày càng mặn mà với chung cư cũ? Lợi ích nằm ở đâu? Và những nút thắt nào vẫn đang chờ được tháo gỡ để biến tham vọng thành hiện thực?

Chung cư cũ – từ gánh nặng đô thị thành “mỏ vàng” tái thiết

Trong nhiều năm, chung cư cũ từng được xem là bài toán nan giải của các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM. Xuống cấp nghiêm trọng, nguy cơ mất an toàn, hệ thống hạ tầng quá tải, nhưng lại vướng hàng loạt rào cản pháp lý, quyền lợi cư dân đan xen phức tạp. Không ít dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã “đắp chiếu” suốt cả thập kỷ.

Tuy nhiên, vài năm trở lại đây, bức tranh đang đổi màu. Khi quỹ đất trung tâm ngày càng cạn kiệt, giá đất leo thang, và nhu cầu nhà ở đô thị tiếp tục tăng mạnh, các khu chung cư cũ bỗng trở thành “miếng bánh béo bở” khiến nhiều đại gia bất động sản không giấu nổi sự thèm thuồng. Từ gánh nặng ngân sách, chung cư cũ đang được nhìn nhận lại như một nguồn lực đất đai khổng lồ nếu được tái thiết đúng cách.

Bài toán đặt ra là: Vì sao các ông lớn địa ốc ngày càng mặn mà với chung cư cũ? Lợi ích nằm ở đâu? Và những nút thắt nào vẫn đang chờ được tháo gỡ để biến tham vọng thành hiện thực?

Chung cư cũ: Thực trạng báo động tại các đô thị lớn

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có hàng nghìn khu chung cư cũ được xây dựng trước năm 1994, tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP.HCM. Riêng Hà Nội có hơn 1.500 nhà chung cư cũ, trong đó hàng trăm công trình được xếp loại nguy hiểm cấp C, cấp D – có nguy cơ sập đổ, buộc phải di dời khẩn cấp.

Phần lớn các khu chung cư này có mật độ xây dựng thấp, chiều cao từ 3–5 tầng, hệ số sử dụng đất nhỏ, hạ tầng kỹ thuật và xã hội đã lạc hậu so với tốc độ đô thị hóa hiện nay. Trong khi đó, giá trị đất tại các vị trí này – vốn nằm ở lõi trung tâm hoặc khu vực nội đô – đã tăng gấp nhiều lần so với thời điểm xây dựng ban đầu.

Sự chênh lệch lớn giữa “giá trị hiện trạng” và “giá trị tiềm năng” chính là lý do đầu tiên khiến chung cư cũ lọt vào tầm ngắm của giới đầu tư bất động sản.

Vì sao đại gia bất động sản thèm thuồng chung cư cũ?

1. Quỹ đất vàng hiếm hoi giữa lòng đô thị

Trong bối cảnh siết chặt cấp phép dự án mới, đặc biệt tại khu vực nội đô, chung cư cũ gần như là một trong số ít nguồn quỹ đất còn lại để phát triển dự án nhà ở quy mô lớn. Việc tái thiết cho phép chủ đầu tư khai thác lại những khu đất có vị trí đắc địa mà nếu đấu giá đất sạch từ đầu, chi phí có thể đội lên mức “không tưởng”.

2. Dư địa tăng tầng – tăng hệ số sử dụng đất

Một trong những “đòn bẩy” lợi nhuận quan trọng là khả năng điều chỉnh quy hoạch. Từ các khu nhà 4–5 tầng, sau cải tạo có thể nâng lên 20–40 tầng, thậm chí cao hơn tùy vị trí. Việc gia tăng hệ số sử dụng đất giúp chủ đầu tư có thêm diện tích thương mại, căn hộ bán ra thị trường, từ đó bù đắp chi phí đền bù, tái định cư và vẫn đảm bảo biên lợi nhuận hấp dẫn.

3. Nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn

Khác với nhiều phân khúc mang tính đầu cơ, các dự án cải tạo chung cư cũ thường tọa lạc tại khu vực đã hình thành cộng đồng dân cư, hạ tầng xã hội hoàn chỉnh. Điều này giúp sản phẩm sau tái thiết dễ dàng tiếp cận nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, đặc biệt là tầng lớp trung lưu và người trẻ làm việc tại trung tâm thành phố.

4. Hưởng lợi từ chính sách khuyến khích tái thiết đô thị

Nhà nước đang từng bước hoàn thiện khung pháp lý, coi cải tạo chung cư cũ là nhiệm vụ trọng tâm trong chỉnh trang và phát triển đô thị bền vững. Nhiều địa phương đưa ra cơ chế ưu đãi về quy hoạch, chỉ tiêu dân số, thậm chí hỗ trợ thủ tục hành chính nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia.

Cuộc đua âm thầm của các ông lớn địa ốc

Những năm gần đây, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản tên tuổi đã bày tỏ tham vọng tham gia thị trường cải tạo chung cư cũ. Từ các tập đoàn có tiềm lực tài chính mạnh đến những doanh nghiệp chuyên phát triển dự án cao tầng, tất cả đều nhìn thấy cơ hội dài hạn từ “miếng bánh” này.

Không ít chủ đầu tư sẵn sàng chấp nhận thời gian chuẩn bị dự án kéo dài, biên lợi nhuận không quá cao trong ngắn hạn, đổi lại là quỹ đất chiến lược và uy tín thương hiệu trong dài hạn. Đặc biệt, việc tham gia tái thiết chung cư cũ còn được xem là “điểm cộng” về trách nhiệm xã hội và phát triển đô thị bền vững.

Những nút thắt pháp lý khiến dự án chung cư cũ vẫn ì ạch

1. Bài toán đồng thuận của cư dân

Rào cản lớn nhất vẫn là tỷ lệ đồng thuận. Dù pháp luật đã có những điều chỉnh, nhưng trên thực tế, việc thuyết phục 100% hoặc tỷ lệ rất cao cư dân đồng ý phương án bồi thường, tái định cư là điều không hề dễ dàng. Chỉ cần một vài hộ dân không chấp thuận cũng có thể khiến toàn bộ dự án đình trệ.

2. Cơ chế bồi thường – tái định cư chưa hài hòa

Kỳ vọng của cư dân về diện tích, vị trí, giá trị căn hộ mới đôi khi vượt xa khả năng cân đối tài chính của chủ đầu tư. Trong khi đó, nếu phương án bồi thường không đủ hấp dẫn, doanh nghiệp khó đạt được sự đồng thuận cần thiết.

3. Thủ tục pháp lý kéo dài

Quy trình từ kiểm định chất lượng, phê duyệt quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư đến cấp phép xây dựng thường mất nhiều năm. Chi phí vốn tăng cao trong thời gian chờ đợi khiến không ít doanh nghiệp nản lòng.

Góc nhìn chuyên gia: Chung cư cũ là cuộc chơi dài hơi

Theo nhiều chuyên gia quy hoạch và bất động sản, cải tạo chung cư cũ không phải “mỏ vàng” dễ khai thác. Đây là cuộc chơi đòi hỏi tiềm lực tài chính mạnh, kinh nghiệm phát triển dự án phức tạp và khả năng làm việc chặt chẽ với chính quyền địa phương cũng như cộng đồng cư dân.

Doanh nghiệp tham gia thị trường này cần chấp nhận lợi nhuận vừa phải, đổi lại là giá trị bền vững và vị thế lâu dài. Về phía Nhà nước, cần tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, minh bạch hóa cơ chế lựa chọn nhà đầu tư và đảm bảo hài hòa lợi ích giữa ba bên: Nhà nước – doanh nghiệp – người dân.

Tương lai nào cho “miếng bánh” chung cư cũ?

Trong bối cảnh đô thị Việt Nam bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ, chung cư cũ chắc chắn sẽ tiếp tục là tâm điểm chú ý của thị trường bất động sản. Khi các rào cản pháp lý dần được tháo gỡ, đây không chỉ là cơ hội kinh doanh mà còn là chìa khóa để nâng cấp chất lượng sống đô thị, đảm bảo an toàn cho người dân và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai.

Sự thèm thuồng của các đại gia bất động sản đối với chung cư cũ vì thế không đơn thuần là câu chuyện lợi nhuận. Đó là dấu hiệu cho thấy thị trường đang dịch chuyển sang giai đoạn phát triển chiều sâu – nơi giá trị không chỉ nằm ở những khu đất mới, mà còn ở khả năng tái sinh những gì đã cũ kỹ, xuống cấp.

Số liệu thời điểm 2017

Thời điểm 2017 có tới trên dưới 60 nhà đầu tư đã được giao nhiệm vụ điều tra xã hội học, trong đó có khoảng 20 nhà đầu tư lập quy hoạch chi tiết các khu chung cư cũ tại Hà Nội. Danh sách chi tiết chưa được hé lộ, nhưng theo thông tin, trong danh sách có cả Vinaconex, ông lớn BĐS một thời cũng đang nhòm ngó “miếng bánh” chung cư cũ.

Tại thành phố Hồ Chí Minh

Tại TP.HCM, danh sách 24 nhà đầu tư đăng ký “dòm ngó” thực hiện đầu tư cải tạo chung cư cũ đã lộ diện. Trong đó có một số cái tên như: Công ty CP Đầu tư xây dựng Tuấn Lộc, Tập đoàn C.T Group, Công ty TNHH một thành viên Phát triển công nghiệp Tân Thuận, Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng, Tập đoàn Novaland, Công ty CP Năng lượng Thiên An, Công ty CP Phát triển BĐS C30 Q10, Công ty Thuận Việt, Công ty CP Đầu tư phát triển nhà Gia Bảo và liên danh Vinaconex – Hoàng Sơn-Quân An…

Các nhà đầu tư này chủ yếu nhắm đến các chung cư cũ tập trung tại khu vực trung tâm “đất vàng” như quận 1, quận 3, quận Bình Thạnh. Trong khi đó, dù kề cận trung tâm nhưng quận 4, quận 5 hiện vẫn chưa có nhà đầu tư lớn nào ngó ngàng đến.

Trước đó UBND TP.HCM đã giao quyền cho cấp quận được cấp phép cải tạo xây mới chung cư, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư.

Tại Thành phố Hải Phòng

Còn tại Hải Phòng, Công ty CP Đầu tư và Dịch vụ tài chính Hoàng Huy đề nghị được cải tạo xây dựng lại các chung cư 3 tầng, tổng diện tích 43.200m2, gồm 28 nhà chung cư, với 1.200 hộ dân tại dự án Khu tập thể cũ U1, U2, U3, phường Đồng Quốc Bình, quận Ngô Quyền.

Cũng tại Hải Phòng còn có 2 nhà đầu tư khác là Công ty CP Xây dựng và Phát triển đầu tư Hải Phòng xây dựng lại 12 nhà chung cư 2 tầng ở phường Đồng Quốc Bình (quận Ngô Quyền) và Tổng công ty Xây dựng Bạch Đằng đầu tư cải tạo chung cư U19 Lam Sơn, A48 và A49 Lán Bè cùng quận Lê Chân.

Tình hình chung cư cũ trên cả nước

Hiện nay trên cả nước đang còn gần 1.690 chung cư cũ, tập trung nhiều nhất ở Hà Nội và Tp.HCM. Trong đó, Hà Nội có khoảng 10 khu thấp từ 1-3 tầng, 1.155 nhà chung cư cao 4-6 tầng với hơn 980 chung cư được xây trước năm 1990 và chủ yếu nằm tại các quận nội thành cũ. Các chung cư này có tổng diện tích lên tới 1,7 triệu m2 và cần được cải tạo xây dựng lại. TP.HCM có hàng trăm chung cư cũ đãng xuống cấp, đa phần là các chung cư cũ xây  dựng trước năm 75.

…………………………………

TRANG THÔNG TIN DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Hệ sinh thái Thông Tin Bất Động Sản. Cung cấp dịch vụ truyền thông, quảng cáo, đại lý đối tác phân phối F1 các dự án BĐS của CĐT với hệ thống Website MEYREAL.com, Alocanhosg.com. Vinhomecitys.com, TheBeverlySolaris.com …  tư vấn và cung cấp thông tin.

 Youtube channel: https://www.youtube.com/c/ThôngtinBấtđộngsản

TN Review BĐS 

Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng xin gửi về địa chỉ email: bdshotrothongtin@gmail.com

© Alocanhosg.com tổng hợp và cung cấp thông tin thị trường bất động sản.