Mua nhà ở xã hội bằng hình thức ủy quyền gặp những rủi ro gì?

Việc dùng hợp đồng ủy quyền để thay thế hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là một hình thức lách luật mang đến nhiều rủi ro rất lớn cho chính người mua nhà.

Mua nhà ở xã hội bằng hình thức ủy quyền tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro.

Hợp đồng uỷ quyền là gì? Có rủi ro nào?

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thoa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Tuy nhiên, hình thức ủy quyền mua nhà ở xã hội cũng có những rủi ro cho bên được ủy quyền như: do hợp đồng ủy quyền là hợp đồng có thời hạn và được ủy quyền chỉ được thực hiện trong một phạm vi nhất định do bên ủy quyền cho phép thực hiện. Do đó, nếu bạn ký hợp đồng uy quyền với chủ căn hộ thì gia đình bạn sẽ bị hạn chế một số quyên lợi.

Mặt khác, hợp đồng ủy quyền cũng sẽ bị coi là đương nhiên hết hiệu lực khi bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết; đồng thời bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền và chỉ cần thông báo trước cho bạn một thời gian nhất định và chi trả thù lao cho bên bạn nếu là hợp đồng ủy quyền có thù lao.

Quy định hợp đồng mua bán tài sản

Còn theo quy định tại Điều 430 Bộ luật dân sự năm 2015 thì quy định hợp đồng mua bán tài sản (nhà ở xã hội là tài sản) là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Như vậy, về mặt pháp luật, hai hợp đồng có bản chất hoàn toàn khác nhau.

Hợp đồng ủy quyền chỉ là nhân danh bên có nhà ở thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà mà không thực hiện quyền quan trọng nhất là chuyển quyên sở hữu nhà ở cho bên mua. Do đó, việc mua bán nhà bằng hợp đồng ủy quyền là không đủ cơ sở pháp lý để cho rằng nhà đó là quyền sở hữu của người mua.

Khi xảy ra tranh chấp

Khi xảy ra tranh chấp giữa người ủy quyền và người được ủy quyền thì quyền lợi của bên được uy quyền khó được đảm bảo:

– Trường hợp nếu có tranh chấp phải giải quyết tại Tòa án, khả năng rất cao Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng ủy quyền nêu trên vô hiệu do giả tạo quy định tại Điều 124 Bộ luật dân sự 2015.

Điều 124 quy định: Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch  đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác co liên quan.

Ở đây, hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu giao dịch dân sự mua bán nhà sẽ bị vô hiệu theo quy định nêu trên.

– Nếu bị cơ quan nhà nước thu hồi do vi phạm quy định về việc mua bán nhà ở xã hội thì việc đòi hỏi quyền lợi ở đây là rất khó khăn bởi bên mua không phải là chủ sở hữu, đặc biệt là trường hợp bên bán nhà không hợp tác và việc mua bán nhà là bất hợp pháp.

Nếu người ủy quyền chết

Một vấn đề pháp lý nữa đặt ra đối với hợp đồng ủy quyền là người ủy quyền chết.

Theo quy định tại Điều 140 Bộ luật dân sự 2015 thì khi người ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền chấm dứt, và khi chấm dứt đương nhiên người mua thực tế sẽ không được thực hiện các quyền trong hợp đồng ủy quyền nữa, điều này rất dễ tranh chấp với đồng thừa kế của người bán thực tế.

Như vậy, người mua nhà ở xã hội thông qua bản hợp đồng ủy quyền có thê chịu nhiều rủi ro thậm chí là mất trắng.

Ký hợp đồng đặt cọc

Bên cạnh việc ký hợp đồng ủy quyền thì bạn cũng có thể lựa chọn hình thức ký hợp đồng đặt cọc với bên bán nhà. Theo đó, hợp đồng đặt cọc có nghĩa là bán sẽ giao trước cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo cho giao dịch, hợp đồng của hai bên được thực hiện. Việc ký kết hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, do đó, hai bên chỉ cần ký xác nhận với nhau là hợp đồng đã có giá trị pháp lý.

Điều 328: Đặt cọc

1./ Đặt cọc là việc một bên ( sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2./ Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc, trư trường hợp có thỏa thuận khác.

Rủi ro với hợp đồng đặt cọc

Tuy nhiên, đối với hợp đồng đặt cọc cũng để lại khá nhiều rủi ro cho cả hai bên, theo đó, việc ký hợp đồng đặt cọc chỉ ghi nhận bên bán nhà nhận của bạn một khoản tiền chứ chưa xác nhận quyền sử hữu căn hộ sang cho bạn, do đó, nếu rủi ro có tranh chấp xảy ra thì bạn chỉ có thể khời kiện đòi số tiền đặt cọc chứ không thể khởi kiện đòi căn hộ.

HIện nay, có nhiều người cũng lựa chọn ký vi bằng về việc mua bán nhà khi bên bán chưa đủ điều kiện để bán nhà. Hợp đồng được ký vi bằng tại văn phòng thừa phát lại ghi nhận một sự kiện pháp lý là hai bên có thỏa thuận với nhau về việc mua bán, tuy nhiên hợp đồng này lại không được coi là cơ sở để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho bạn mà vi bằng này sẽ được coi là bằng chứng trước tòa nếu rủi ro có tranh chấp xảy ra.

TN

Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng xin gửi về địa chỉ email: bdshotrothongtin@gmail.com

TIN TỨC LIÊN QUAN:

[Cảnh báo] Mua nhà ở xã hội trái phép tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro

Pháp lý dự án bất động sản người mua và nhà đầu tư cần biết

Người mua Nhà ở xã hội được vay bao nhiêu? Mức lãi suất như nào?

Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia nhà chung cư – Bộ Xây dựng ban hành

Người mua Nhà ở xã hội không được chuyển nhượng khi chưa đủ 5 năm

Bộ Xây dựng trả lời về tính pháp lý dự án Laimian City An Phú Quận 2

Quy trình chuyển nhượng căn hộ Vinhomes Grand Park Quận 9

Người nước ngoài muốn mua nhà tại Việt Nam không dễ. CĐT tìm cách lách

Thông tin các dự án bất động sản của chủ đầu tư Masterise Homes