Khó hiểu giá với đất Thủ Thiêm đắt kỷ lục

Sự kiện đấu giá 4 lô đất tại Thủ Thiêm gây rúng động giới Bất động sản khi mức giá đấu thành công tới 2,45 tỷ đồng cho 1m2 đất. Kỷ lục mức giá đắt nhất lịch sử tại TP.HCM đến mức khó hiểu và bất thường.

Khó hiểu với giá đất cao bất thường

Ngày 10/12, bốn lô đất 3.5, 3.8, 3.9 và 3.12 tại khu chức năng số 3 (khu dân cư phía bắc), khu đô thị mới Thủ Thiêm, Thành phố Thủ Đức – HCM đã được đấu giá thành công cao trung bình gấp 7,09 lần giá khởi điểm.

Mức giá cao nhất là 2,45 tỷ đồng cho 1m2 đất khi công ty TNHH bất động sản Ngôi Sao Việt – thành viên Tập đoàn Tân Hoàng Minh bỏ ra 24.500 tỷ đồng cho lô 3.12 rộng 10.059,7 m2, xác lập một kỷ lục mới về mức đắt đỏ của giá đất tại Việt Nam.

Bốn lô đất 3.5, 3.8, 3.9 và 3.12 tại Thủ Thiêm đấu giá thành công với giá gấp nhiều lần giá khởi điểm

Mức giá Thủ Thiêm cao bất thường

Mức giá này khiến nhiều người khó hiểu và cảm thấy có gì đó bất thường. 2,45 tỷ đồng/m2 tương đương 1 triệu USD cho 10m2. So sánh với giá bất động sản thế giới, 1 triệu đô la này sẽ mua được khoảng 30m2 tại London, 58m2 tại Bắc Kinh, 46m2 tại Thượng Hải, và 59m2 tại Sydney. Bằng việc xác lập nên con số trên, Việt Nam đứng đầu bảng.

Theo khảo sát thực hiện năm 2020, giá đất cao nhất tại TP.HCM nằm dọc tuyến đường khu vực trung tâm thành phố như Đông Du (phường Bến Nghé) giá 1,1 tỉ đồng/m2, đường Mạc Thị Bưởi (phường Nguyễn Cư Trinh) giá 1 tỉ đồng/m2, đường Nguyễn Huệ (phường Bến Nghé) có giá 1 tỉ đồng/m2…

Tại khu đô thị Thủ Thiêm, dù là được đánh giá là khu đất vàng, song giá đất cao nhất cũng chưa vượt quá 500 triệu đồng/m2. Những dự án căn hộ từ cao cấp, hạng sang đến siêu sang đang được xây dựng ở khu vực này mức giá bán cao nhất hiện nay là khoảng hơn 200 triệu đồng/m2 thuộc về dự án Empire City.

Giá BĐS trên thế giới.

Và đây mới chỉ là giá đất, để phát triển xây dựng dự án, chủ đầu tư sẽ cần bỏ ra chi phí và như vậy giá thành phẩm sẽ còn cao đến như nào?

Sẽ phát triển được bao nhiêu sản phẩm?

Để tính giá thành của sản phẩm, trước tiên ta tìm hiểu về hệ số sử dụng đất, là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm ( trừ diện tích sàn phục vụ hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất. 

Lô 3.12 được quy hoạch xây dựng 2 tầng hầm và 4-25 tầng cao, mật độ xây dựng tối đa khối đế 70% và khối tháp gần 45%. Dân số tối đa cư trú tại lô đất này là 3.420 người với 570 căn hộ, 5% diện tích sàn dành cho thương mại dịch vụ.

Công thức tính hệ số sử dụng đất.

Công thức cần nhớ:

Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn của công trình chia cho Tổng diện tích lô đất.

Hệ số sử dụng đất được quy định của nhà nước cho lô đất 10.000m2.

Tại lô 3.12 với chiều cao 25 tầng và hệ số sử dụng đất là 4,64 lần, thì suy ra Tổng diện tích sàn của công trình = 4,64×10.000m2 = 46.400m2.

Chỉ với 46.400m2 sàn mà để lấy lại vốn chủ đầu tư thì giá bán sẽ cao như nào?

Giá bán căn hộ lô 3.12 Thủ Thiêm sẽ bao nhiêu?

24.500.00.000.000 = 288.235.294 VND/m2 (tức 288 triệu/m2) mới chỉ là giá đất để chủ đầu tư thu hồi vốn đất chứ chưa tính chi phí đầu tư xây dựng, tổ chức bán hàng để ra giá cuối cùng của căn hộ.

Muốn có lãi (sau khi đã trừ các chi phí mua đất + tiền xây dựng + chi phí vận hành), thì mỗi m2 lúc này cần bán chắc chắn là trên 600 triệu. Đây là giá của căn hộ siêu sang. Nhưng muốn siêu sang thì phải đầu tư lớn. Đầu tư lớn thì chi phí lại tiếp tục cao? Ra sản phẩm thì cho giới siêu giàu.

Giới siêu giàu thì Việt Nam ta có bao nhiêu người có thể bỏ ra 40-50 tỷ để sở hữu 1 căn hộ?

*Nói chung, với việc đưa ra mức giá kỷ lục vừa qua đang gây xôn xao và nhiều người vẫn đang đặt câu hỏi phía sau của mức giá đấu “trên trời” kia là gì? Hiện Tân Hoàng Minh vẫn còn 90 ngày để hoàn tất các nghĩa vụ đấu giá, khi ấy mới chính thức hay không. Chúng ta cùng chờ xem.

Nhóm Review Alocanhosg.com

*Mọi thông tin bài vở/ ý kiến đóng góp và thắc mắc xin gửi về địa chỉ email: bdshotrothongtin@gmail.com

© Alocanhosg.com Review

TIN TỨC LIÊN QUAN:

Review Vinhomes Grand Park: Rainbow – Origami – Manhattan

So sánh khu căn hộ The Bevely & Masteri Centre Point

[Góc Review] Đánh giá khu căn hộ Eco Green Saigon – TP.HCM

Phân tích & đánh giá The Beverly Vinhomes Grand Park Thủ Đức

Lịch sử pháp lý khu đất tổ hợp dự án Ba Son – Sài Gòn, Quận 1

Thông tin Dự án căn hộ The Luxe Thu Thiem

Toàn cảnh khu đô thị Thủ Thiêm bên sông Sài Gòn sau 22 năm

Những điều cần biết về khu căn hộ Eco-Green Sài Gòn

Dự án căn hộ The Skye Thủ Thiêm Refico

Thông tin dự án Saigon Quays Trường Thọ – Thủ Đức