Sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư Bất động sản

Sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư Bất động sản bằng cách vay vốn mua tài sản giá trị lớn hơn và tăng lợi nhuận hơn so với thanh toán 100% như thông thường, một hình thức “lấy tiền người khác để kiếm tiền”.

Đòn bẩy tài chính là gì?

Đòn bẩy tài chính trong tiếng Anh là Financial Leverage, viết tắt là FL. Đòn bẩy tài chính là mức độ sử dụng vốn vay trong tổng nguồn vốn của doanh nghiệp nhằm hy vọng gia tăng tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu. Đòn bẩy tài chính chính là sự kết hợp giữa nợ phải trả và vốn chủ sở hữu.

Thuật ngữ “đòn bẫy tài chính” được hiểu đơn giản là lấy chính nguồn vốn đi vay để mang đi đầu tư, thay vì lấy khoản tiền vốn sẵn có của doanh nghiệp. Có thể thấy, chiến lược dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư kinh doanh có thể tiềm ẩn khá nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư, doanh nghiệp không xác định đúng hướng đi cũng như hoạt động các dự án kém hiệu quả. Ngược lại, nếu áp dụng tốt, đầu tư đúng hướng thì có thể đem lại lợi nhuận cao.

Không phải bất động sản nào cũng tạo ra tiền, đặc biệt là trong ngắn hạn. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính để đa dạng hóa danh mục đầu tư và mua thêm bất động sản cũng tránh được tình trạng mất chỗ, giảm giá trị, cải thiện vốn…

Điều kiện tối ưu dùng đòn bẩy tài chính

Sử dụng đòn bẩy trong đầu tư bất động sản hiệu quả khi giá trị và giá thuê đang tăng lên. Tuy nhiên, nếu giá trị hoặc tiền thuê giảm sút, lợi thế do đòn bẩy mang lại sẽ biến mất khi các khoản thanh toán khoản vay gia tăng. Thực tế này cho thấy các nhà đầu tư phải cân nhắc cẩn trọng.

Thẩm định toàn diện môi trường đầu tư

Giá trị bất động sản trong khu vực có xu hướng như thế nào? Những yếu tố đã biết, như sự xuất hiện hoặc rời đi của một tập đoàn lớn có thể ảnh hưởng như thế nào đến tình hình kinh tế khu vực trong những tháng, năm và thập kỷ tới? Những kỳ vọng nào đối với nền kinh tế quốc gia và khu vực trong tương lai gần? Câu trả lời cho những câu hỏi này và những câu hỏi liên quan rất quan trọng.

Chiến lược đầu tư hợp lý

Đây là cách đầu tư ngắn hạn hay dài hạn? Nếu ngắn hạn, những yếu tố nào sẽ báo hiệu rằng đã đến lúc thoát ra? Nếu mục tiêu đầu tư lâu dài, nhà đầu tư có thể làm gì để “vượt qua những cơn bão” có khả năng xảy ra?

Cách dùng đòn bẩy tài chính hiệu quả?

Thận trọng đánh giá bất động sản

Giá trị bất động sản và giá thuê trong khu vực bạn quan tâm đã tăng 5%/ năm trong vài năm gần đây, không nhất thiết là chúng sẽ tăng trong năm nay hoặc năm tới. Sẽ an toàn hơn nếu xây dựng chiến lược tài chính với kỳ vọng thấp hơn một chút.

Vay trong khả năng xoay sở được

Ý tưởng mua một tài sản với chi phí thấp có thể hấp dẫn, nhưng nghĩa vụ phải trả ngân hàng mỗi tháng có thể là vấn đề, đặc biệt nếu bạn có một hoặc hai tháng không có thu nhập.

Tập trung vào dòng tiền

 Với việc mua bất động sản cho thuê, các chi tiết của giao dịch rất quan trọng. Tuy nhiên, hoạt động của tài sản cũng vậy. Nhà đầu tư có thể đảm bảo cho ngôi nhà có người ở, với mức giá thuê đủ trang trải chi phí của bạn không? Câu trả lời cho cả hai câu hỏi phải là có nếu bạn muốn thu lợi nhuận.

Một khi được sử dụng đúng cách, đòn bẩy là một trong những cách tốt nhất để tăng giá trị bất động sản của bạn. May mắn là, các nhà đầu tư mới không phải làm điều đó một mình. Có nhiều chương trình trang bị kiến thức về đầu tư và nhiều chuyên gia có thể giúp những người “chân ướt chân ráo” trong ngành có thể giảm thiểu rủi ro, từ đó tận dụng lợi thế của đòn bẩy để mở rộng danh mục đầu tư.

Lời khuyên đầu tư mua bất động sản an toàn để tăng lợi nhuận

Những lưu ý để tránh rủi ro khi dùng đòn bẩy tài chính

Sử dụng đòn bẩy tài chính cũng giống như con dao hai lưỡi, vì thế nhà đầu tư cần lưu ý để tránh các rủi ro

Rủi ro thứ nhất: Con dao hai lưỡi

Yếu tố quan trọng nhất trong việc áp dụng đòn bẩy tài chính đó là “đánh nhanh thắng nhanh”. Trong trường hợp nhà đầu tư tính toán sai lệch về đầu tư bất động sản sẽ khiến cho việc mua bán bất động sản đó gặp khó khăn, gây ra sự ngưng đọng vốn và lãi suất. Đối với các nhà đầu tư không có vốn cố định thì đây sẽ là dấu chấm hết cho việc kinh doanh nhà đất của họ.

Rủi ro thứ hai: Nguy hiểm nếu không biết lựa chọn khoản vay

Đối với người kinh doanh nhà đất dựa trên đòn bẩy tài chính thì việc lựa chọn nguồn vay tài chính là điều tối quan trọng quyết định 50% sự thành công của thương vụ. Sở dĩ như vậy bởi vì mức lãi suất cho vay vốn mua bán nhà đất của các ngân hàng đưa ra đều rất cao khoảng từ 7 – 11%, cao hơn rất nhiều so với vay vốn thông thường. Mặt khác, mỗi ngân hàng đều có những chính sách cho vay ưu đãi như (FDI; ODA…) việc thiếu hiểu biết và không biết tận dụng những nguồn vay này cũng khiến cho lợi nhuận của bạn bị giảm đi hoặc rủi ro tăng cao hơn.

Rủi ro thứ ba: Thị trường bất động sản nhiều biến động

Có thể thấy thị trường bất động sản ở nước ta còn nhiều biến động khiến cho giá cả nhà đất lên xuống thất thường. Những biến động này có tác động nhất định vào đòn bẩy tài chính khi vay mua nhà đất. Trong trường hợp, giá cả nhà đất tụt dốc hoặc đóng băng thì phương pháp đòn bẩy hoàn toàn phản tác dụng.