Tóm lược thị trường Bất động sản Đà Nẵng

Thị trường Bất động sản (BĐS) Đà Nẵng với khoảng 25 năm phát triển trải qua các bước thăm trầm cùng với thị trường BĐS Việt Nam chịu ảnh hưởng chung và cũng có những yếu tố riêng tác động đến thị trường này.

Lịch sử thị trường Bất động sản Đà Nẵng được tóm lược chia làm 4 giai đoạn:

GIAI ĐOẠN TRƯỚC 2013:

Giai đoạn năm1997

Đà Nẵng chính thức trở thành TP trực thuộc trung ương, cũng trong năm này, resort biển đầu tiên Furama đi vào hoạt động. Tiếp đó là cầu Sông Hàn đi vào hoạt động vào năm 2000 đã đặt nền móng đầu tiên để Bất động sản Đà Nẵng. Đặc biệt là Bất động sản ven biển (resort, villas, condotel, khách sạn…) phát triển mạnh mẽ sau này.

Giai đoạn năm 2003

Đà Nẵng được công nhận là đô thị loại I, đánh dấu cho sự thời kì phát triển mạnh mẽ về quy mô Kinh tế, Xã hội,… Thị trường Bất động sản tại đây bắt đầu có những chuyển biến tích cực hơn tuy chưa rõ nét. Thời điểm này thị trường BĐS chưa có nhiều đột phá trong quy mô thị trường lẫn tâm lý nhà đầu tư.

Có nhiều nguyên nhân cho việc này, như quy mô kinh tế cũng như dân số chưa đạt ngưỡng tăng trưởng ấn tượng và việc nguồn cung sản phẩm chưa phong phú, cùng với hệ thống pháp lý chưa thực sự ủng hộ cho thị trường.

Lúc này sản phẩm được giao dịch trên thị trường chủ yếu là đất nền phân lô các khu tái định cư nằm ở khu vực Hoà Cường và Khuê Trung với giá từ 60 đến 300tr, hình thức mua bán chủ yếu là “phiếu trắng”.

Giai đoạn Năm 2007

UBND thành phố Đà Nẵng quyết định chuyển giao toàn bộ khu du lịch Bà Nà cho Sun Group quản lý nhằm phục vụ nhu cầu du lịch khám phá, nghỉ dưỡng và du lịch tâm linh; tuyến cáp treo Bà Nà – Suối Mơ đã đi vào hoạt động vào tháng 03/2009.

Đây là cột mốc quan trọng đánh dấu sự chuyển biến trong cơ cấu kinh tế của TP Đà Nẵng, bước đầu trong việc định hướng Đà Nẵng trở thành TP du lịch sau này; đồng thời cũng khiến cho thị trường BĐS có những chuyển biến mạnh mẽ ở phân khúc BĐS du lịch, ven biển.

Cũng trong giai đoạn này, cố Bí thư – Chủ tịch Thành phố lúc đó là ông Nguyễn Bá Thanh sử dụng chính sách “đổi đất lấy hạ tầng” đã tạo chuyển biến rõ rệt đối với thị trường BĐS Đà Nẵng.

Với chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp lớn (SUN Group, BRG, Trung Nam, Phương Trang….) thành phố đã có những dự án xây dựng cơ sở hạ tầng lớn được đầu tư, cùng với đó quỹ đất đối ứng khắp Thành phố cũng đã được các doanh nghiệp này lên kế hoạch sử dụng, triển khai dự án.

Đây có thể nói là thay đổi kép theo hướng rất có lợi cho thị trường BĐS Đà Nẵng vì đã đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, gia tăng dân số, tạo công ăn việc làm, phát triển quỹ đất theo nhiều hướng, tạo nguồn cung dồi dào cho sau này.

Tuy đây chỉ là thời điểm sơ khai của thị trường Đà Nẵng, những rất được các nhà đầu tư khắp cả nước chú ý vì tiềm năng lớn và giá khá rẻ.

Giai đoạn 2009 – 2013

Đây là giai đoạn “lột xác” của thành phố Đà Nẵng khi hàng loạt các cây cầu mới như : Thuận Phước, Cầu Rồng, Trần Thị Lý được đưa vào sử dụng; giúp việc đi lại dễ dàng hơn với quận Sơn Trà và đưa Đà Nẵng lên bản đồ du lịch thế giới với lợi thể bờ biển dài và tuyệt đẹp.

Bắt đầu tư đây, quận Sơn Trà và Ngũ Hành Sơn, thị trường BĐS bắt đầu được săn đón bởi những nhà đầu tư lớn trên cả nước vì tiềm năng du lịch dồi dào.

Giai đoạn này, với tầm 400-500 triệu đồng đã có thể sở hữu 1 sản phẩm đất nền ở những Khu đô thị, khu tái định cư mới quy hoạch.

Giai đoạn 2011 đến 2013

Tuy nhiên, vào giai đoạn 2011 đến 2013 cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới bắt đầu ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường Bất động sản Việt Nam và Đà Nẵng cũng không nằm ngoại lệ. Thị trường suy giảm mạnh và hầu như mất thanh khoản.

BĐS trung tâm giảm trung bình 30 40%, còn vùng ven mới nổi mất 60-70%. Ví dụ như dự án Golden Hill năm 2010 giá 350 triệu, năm 2011 giá lên 600 triệu, nhưng đến cuối 2011 giảm còn 170 triệu đến 220triệu…Cú rớt giá quá sâu khiến thị trường BĐS Đà Nẵng rơi vào đóng băng trong 3 năm tiếp theo.

GIAI ĐOẠN 2013 – 2017

Thời điểm Năm 2013 luật đất đai sửa đổi được ban hành và năm 2014 luật nhà ở cũng có hiệu lực, hành lang pháp lý đảm bảo đã thúc đẩy mạnh sự phát triển cho thị trường Bất động sản ở Đà Nẵng. Thời điểm này Đà Nẵng có những dự án đầu tư công vốn lớn như dự án Nút giao thông Ngã Ba Huế được xây dựng dưới hình thức BT bởi tập đoàn Trung Nam, cùng hàng loạt các tuyến đường mới được xây dựng.

➤ Việc tăng trưởng kinh tế, dân số cũng như tốc độ đô thị hóa nhanh góp phần không nhỏ vào việc đẩy nhu cầu mua sở hữu Bất động sản, đặc biệt là đất nền. Trong giai đoạn này thị trường BĐS Đà Nẵng bắt đầu thu hút nhà đầu tư khắp nơi trên cả nước. Mức giá trung bình trong giai đoạn này cho sản phẩm đất nền tăng trưởng nhanh, từ 500 triệu đến 1.5 tỷ/sản phẩm.

➤ Giai đoạn này BĐS du lịch tại Đà Nẵng phát triển mạnh mẽ khi hàng loạt ông lớn trong và ngoài nước đổ về xây dưng các dự án resort ven biển, tuyến đường du lịch ven biển nối liền Đà Nẵng với Hội An đã mở ra cơ hội lớn cho thị trường Bất động sản Phía nam Đà Nẵng và ven sông cổ cò. Đồng thời ảnh hưởng trực tiếp đến khu vực phường Điện Ngọc tỉnh Quảng Nam giáp ranh với Đà Nẵng, tạo tiền đề phát triển cho khu NAM ĐÀ NẴNG sau này.

GIAI ĐOẠN 2017 – 2019

➤ Giai đoạn này kinh tế ĐN có rất nhiều điểm sáng, tăng trưởng du lịch ấn tượng, cũng như việc đăng cai tổ chức hội nghị APEC 2017 đã giúp vị thế Đà Nẵng được nâng cao lên rất nhiều, cùng với nền tảng tốt là sự phát triển mạnh mẽ của thị trường ở giai đoạn 2014-2017. Trong thời điêm này, thị trường Đà Nẵng đã đạt được giai đoạn hoàng kim.

➤ Liên tục những dự án mới được đầu tư, tái khởi động lại, như: Khu đô thj Phương Trang, KĐT Bàu Tràm Lakeside, Eco Charm (Liên Chiểu), KĐT Phú Mỹ An, KĐT FPT, KĐT Nam Hòa Xuân (Ngũ Hành Sơn), KĐT Sea Thuận Phước, KĐT đầu tuyến Sơn Trà Điện Ngọc (Sơn Trà)….. và hàng loạt dự án ở Điện Ngọc – Điện Bàn (Quảng Nam).

➤ Giai đoạn này giá Bất động sản tăng phi mã, tuy có chững lại vào quý II và III/2018 nhưng sau đó tiếp tục tăng mạnh và đạt đỉnh vào quý I/2019. Có nhiều lý do cho sự tăng trưởng cực mạnh này, trong đó tăng trưởng Kinh tế hơn 8% (năm 2018); hay tin đồn về hàng loạt những dự án đầu tư công như: xây cầu Bùi Tá Hán, di dời Cảng Liên Chiểu, đề án thay đổi quy hoạch thành phố… cùng với đó là sự dịch chuyển dòng tiền vào Bất động sản (cuối 2018 đầu 2019) trên quy mô cả nước.

Mức thanh khoản cao khủng khiếp cùng với sự điên cuồng của đám đông đã giúp mức giá của đất nền đạt ngưỡng: trung bình 2.2-3 tỷ/sp, có nơi đạt giá 5-7 tỷ (đối với sp ở gần biển hoặc vị trí đẹp).

GIAI ĐOẠN 2019 ĐẾN NAY

Kể từ khi đạt đỉnh ở quý I/2019, thị trường BĐS Đà Nẵng bắt đầu lao dốc không phanh. Có thể nói giai đoạn này là sự suy thoái kép của thị trường, bởi 2 lý do: bong bóng BĐS vỡ và ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19.

Thời điểm Năm 2019

Việc hướng dẫn thực hiện kết luận thanh tra 2852 về sai phạm trong quản lý sử dụng đất đai của Đà Nẵng được công bố, đi kèm là hàng loạt sai phạm của các dự lớn như: Đa Phước (liên quan Vũ Nhôm); tiếp đó là hàng chục dự án dính tranh chấp giữa khách hàng, đơn vị môi giới và chủ đầu tư ở khu vực Điện Ngọc – Quảng Nam (đơn cử là Bách Đạt – Nhất Nam).

Sự chậm trễ trong việc ra sổ hoặc xây dựng hạ tầng của các dự án… vô hình trung tạo thành một “cơn khủng hoảng pháp lý” làm cả thị trường mất niềm tin, bảo phủ nỗi sợ hãi lên tâm lý mọi nhà đầu tư và góp phần không nhỏ kích nổ bong bóng Bất động sản.

Việc bong bóng Bất động sản hình thành ở giai đoạn trước vỡ vào đầu quý II/2019 khiến thanh khoản của cả thị trường bắt đầu giảm mạnh, giá lao dốc theo với mức giảm 35-50% chỉ trong hai quý 3 và 4 năm 2019. Thời điểm này, không chỉ riêng Đà Nẵng mà cả nước đều trải qua sự suy giảm mạnh của thị trường, đồng nghĩa với việc dòng tiền đã dịch chuyển rất nhiều từ Bất động sản sang các kênh đầu tư khác, đặc biệt là chứng khoán.

Đầu năm 2020

Giá cả có xu hướng tăng nhẹ thì đại dịch Covid Wuhan bùng phát vào tháng 3/2020 càng làm cho tâm lý thị trường bao trùm cảm giác ảm đạm.

Mặc dù với chính sách kiểm soát dịch tốt trong năm 2020 nhưng việc hoãn các đường bay quốc tế, nội địa, cùng đợt dịch thứ 2 bùng phát tại chính Đà Nẵng khiến cả nền Kinh tế thành phố ĐN vốn dựa vào dịch vụ và thương mại (65.5%) gần như tê liệt; du lịch suy giảm doanh thu 56.4%, kinh tế tăng trưởng âm 9.77% trong năm này.

Điều này cùng với sự mất thanh khoản nặng ở hầu hết các dự án và phân khúc sản phẩm làm tâm lý sợ hãi bao trùm cả thị trường.

Tuy nhiên, thị trường trong năm vẫn có những điểm sáng như sự phục hồi giá ở những khu vực có tính rủi ro thanh khoản thấp như KĐT Nam Hòa Xuân khi mức giá được đẩy từ 2.1 tỷ (đầu 2020) lên lại mức 2.8 tỷ (cuối 2020); hoặc khu vực FPT, Hòa Xuân, KDC Nam Nguyễn Tri Phương cũng có mức thanh khoản khá giúp giá có sự tăng nhẹ từ đáy thấp (cuối 2019) 200-400 triệu/sản phẩm, tùy vị trí.

Bước qua năm 2021

Giá và thanh khoản ở một số dự án an toàn (về cả pháp lý và rủi ro thanh khoản) trên đà cũ có sự tăng trưởng trở lại, cùng với đó việc thúc đẩy kinh tế cũng khiến tâm lý thị trường tích cực hơn, thị trường chứng khoán tăng trưởng mạnh, dòng tiền chốt lời cũng bắt đầu đổ sang Bất động sản. Tâm lý tích cực giúp thị trường có giai đoạn tăng trưởng vào cuối tháng 3 đầu tháng 4 ở hầu hết các dự án lớn, giúp mức giá phục hồi trở lại, chỉ còn cách mức giá đỉnh 2019 khoảng 15-20%.

Những tưởng thị trường đã có đà phục hồi, nhưng đợt bùng phát dịch Virus Wuhan thứ 4 lớn nhất từ trước đến giờ lại khiến thị trường lâm vào cảnh mất thanh khoản gần như hoàn toàn ở mọi phân khúc.

Chính sự mất thanh khoản đột ngột và tình hình diễn biến của dịch bệnh hết sức phức tạp, đến mức phải ngưng mọi hoạt động kinh tế nên mức giá rao bán (không phải giao dịch) có sự sụt giảm, nhưng số lượng không quá nhiều để tạo hiệu ứng bán tháo.

Thị trường BĐS 2022 – 2023

Đi cùng với sự trầm lắng của kinh tế thế giới cùng với thị trường cả nước, Bất động sản Đà Nẵng cũng nằm trong quy luật của sự ảnh hưởng từ cuối năm 2022 và đầu năm 2023. Dự kiến tình hình sẽ còn kéo dài đến quý 3.

Tuy nhiên, vẫn có những điểm sáng với việc Sun Group triển khai loạt dự án tại Đà Nẵng (dự án Sun Cosmo Residence ra mắt quý 2/2023), khiến bức tranh đỡ tối màu hơn.

Nhìn chung, tiềm năng của Bất động sản Đà Nẵng vẫn còn nhiều dự địa cho nhà đầu tư. Tương lại là rất tươi sáng.

Tóm lược thị trường BĐS Việt Nam và thế giới 3 thập kỷ qua

LỜI KẾT

Tuy thị trường trải qua không ít thăng trầm nhưng không thể phủ nhận BĐS Đà Nẵng đã phát triển rất nhanh và mạnh chỉ trong vòng vỏn vẹn 10 năm. Giá cả, tính thanh khoản và quy mô thị trường đều tăng trưởng 5-10 lần; tuy nhiên mức giá hiện vẫn còn đang ở mức thấp so với tiềm năng và vị thế của Đà Nẵng, đặc biệt là sau khủng hoảng kép của thị trường giai đoạn này.

Vẫn còn rất nhiều dư địa cũng như không gian phát triển cho thị trường Đà Nẵng sau này, đặc biệt sau khi chính phủ thông qua đề án thay đổi quy hoạch thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2030, tầm nhìn 2045, thị trường BĐS vẫn sẽ rất hứa hẹn cho nhà đầu tư.

Đi kèm sự phát triển trên là sự ra đời hàng loạt loại hình BĐS mới xuất hiện, như: biệt thự nghỉ dưỡng, villas biển, condotel, căn hộ, căn hộ dịch vụ, phân khúc cho thuê ngắn/dài ngày… Trong bài viết này SPE.R đang tập trung vào phân khúc đất nền, vì đây là phân khúc có lượng sản phẩm lớn nhất và đóng vai trò chủ đạo, dẫn dắt cả thị trường. 

SPE.R – Meyreal.com

*Mọi thông tin bài vở/ ý kiến đóng góp và thắc mắc xin gửi về địa chỉ email: bdshotrothongtin@gmail.com

TIN TỨC LIÊN QUAN:

Tóm lược thị trường BĐS Việt Nam và thế giới 3 thập kỷ qua

Bất động sản Khánh Hoà: Nha Trang, Cam Ranh, Cam Lâm, Vân Phong

Dự án Vinpearl Làng Vân – Khu du lịch giải trí nghỉ dưỡng Đà Nẵng

Toàn cảnh thị trường Bất động sản Biên Hòa, Đồng Nai

Thông tin dự án Sunshine Heritage Đà Nẵng I Sunshine Group

Tổng hợp các dự án Bất động sản ven sông Sài Gòn – HCM