Những giai đoạn phát triển của thị trường BĐS Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam đã có những giai đoạn tăng trưởng nóng. Theo sau đó là thời kỳ suy giảm, khủng hoảng, đóng băng, rồi hồi phục trở lại một cách mạnh mẽ..

Cùng nhìn lại những giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản từ thập niên 90 đến nay với các thời kỳ phát triển, khủng hoảng, và khó khăn… 4 giai đoạn thăng trầm với những cột mốc mang tính bước ngoặt.

Giai đoạn 1995 – 1998: Khởi động và tăng trưởng

Năm 1995 đánh dấu cột mốc phát triển đặc biệt đối với Việt Nam khi cùng lúc chính thức bình thường hóa quan hệ với Mỹ và gia nhập vào cộng đồng các nước Đông Nam Á (ASEAN). Đây là giai đoạn phát triển thành công vì Việt Nam từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung chuyển sang vận hành theo cơ chế thị trường đã tạo ra những bước tiến vượt bậc, làm thay đổi cả nền kinh tế.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, Việt Nam đạt tăng trưởng trên 9% vào các năm 1995 (9,54%) và 1996 (9,34%), tương ứng với chỉ số GDP bình quân đầu người đạt mức 277 USD (1995) và 324 USD (1996). Lạm phát được kiểm soát từ mức 12,7% (năm 1995) xuống mức 4,5% (1996) và 3,6% (1997).

Đây cũng là khoảng thời gian tăng trưởng nhanh của bất động sản. GDP tăng trưởng mạnh khiến người dân tin vào tương lai sáng lạn của nền kinh tế đã thúc đẩy giá nhà đất tăng cao.

Do bắt đầu mở cửa hội nhập, cuộc khủng hoảng tài chính – tiền tệ xảy ra năm 1997-1998 ở khu vực châu Á cũng có tác động nhất định đến nền kinh tế Việt Nam. Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, tăng trưởng kinh tế đến năm 1998 chỉ ở mức 5,76%, trong khi đó lạm phát năm này lên 9,2%. Tuy nhiên, do độ mở cửa chưa cao và mặt khác có sự chủ động ứng phó từ trong nước nên Việt Nam không bị cuốn vào vòng xoáy và còn vượt qua được cuộc khủng hoảng này.

Giai đoạn 1998 – 2008: Làm quen với các cơn sốt đất

Những năm cuối thế kỷ XX đầu thế kỷ XXI đánh dấu việc Việt Nam hội nhập kinh tế, đỉnh cao là việc ký hiệp định gia nhập Hiệp định Thương mại Việt-Mỹ (năm 2001) và Tổ chức Thương mại Thế giới WTO (năm 2006). Việt Nam thời điểm này được ví như “con hổ” kinh tế trong tương lai gần, với chỉ số GDP bình quân đầu người đạt 396 USD vào năm 2.000.

Thị trường bất động sản cũng bắt đầu chuyển mình vào năm 2000 và bùng nổ trong giai đoạn 2001-2002, với tăng trưởng GDP lần lượt đạt 6,79% năm 2.000 và 6,89% năm 2001. Kinh tế đạt mức tăng trưởng mạnh mẽ nhất vào các năm 2004 – 2007 khi bình quân GDP tăng trưởng 8,23%, dòng vốn nước ngoài liên tục rót vào thị trường.

Các chính sách của Nhà nước cũng góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản và thổi bùng cơn sốt giá. Giao dịch và giá nhà trong những năm này đều tăng cao trong khi bất động sản trở thành kênh đầu tư thu hút rất nhiều tầng lớp tham gia.

Với 2 cơn sốt nhà đất vào các năm 2001-2003 và 2007-2008, giá nhà đất tăng lên nhiều lần, hoàn toàn vượt khỏi tầm với của những người có thu nhập từ thấp đến trung bình tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP HCM.

Giai đoạn 2008 – 2018: Thị trường biến động chưa từng có

Khoảng thời gian này, thị trường bất động sản chứng kiến mọi cung bậc của vòng tròn khủng hoảng – hồi phục – bùng nổ – giảm tốc (dấu hiệu của khủng hoảng) xuất hiện trong cùng một thập niên. Giữa năm 2008, chu kỳ kinh tế một lần nữa lao dốc, bắt nguồn từ khủng hoảng tài chính toàn cầu, kéo theo đó là chu kỳ thoái trào của thị trường bất động sản.

Thời điểm này tại Việt Nam, giá nhà đất lao dốc, biên độ giảm ước tính 30-40% chỉ trong thời gian ngắn.

Tồn kho bất động sản năm 2012 lên tới trên 100.000 tỷ đồng. Nợ xấu của nhiều doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ tăng vọt. Lạm phát thực sự bùng nổ khiến Ngân hàng Nhà nước phải thắt chặt các chính sách tiền tệ. Kể từ năm 2012, cơ quan quản lý nhà nước đã nỗ lực ban hành nhiều chính sách và các gói kích cầu kinh tế nhằm thu hút đầu tư và tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Kết quả là, thị trường bắt đầu có những chuyển biến tích cực.

Việc khối doanh nghiệp đặc biệt là doanh nghiệp đầu tư phát triển các dự án Nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ được giảm nghĩa vụ tài chính cùng với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng được đưa ra đã từng bước giúp thị trường bất động sản dần phục hồi dù tồn kho vẫn chưa được giải quyết hết.

Năm 2013 – 2014 thị trường lúc này đã ấm dần, bắt đầu tan băng, xu hướng đi lên tương đối mạnh mẽ. Đồng thời, những người quan tâm đến bất động sản cũng chứng kiến sự bùng nổ ở các phân khúc bất động sản cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng.

Ấn tượng nhất là phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, ngôi nhà thứ hai, tạo ra một diện mạo hoàn toàn mới cho các tỉnh thành có vị trí địa lý và thiên nhiên ưu đãi như Bà Rịa – Vũng Tàu, Phú Quốc, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Hải Phòng…

Giai đoạn 2018 đến nay: Đà giảm tốc mạnh dần – thách thức nhiều hơn

Từ năm 2018, đà giảm tốc của thị trường bất động sản dần lộ diện với sự sụt giảm nguồn cung kéo dài sang năm 2019-2020, tiêu thụ tài sản có dấu hiệu chững lại và thấp dần. Sự giảm tốc này do các hoạt động rà soát, kiểm tra pháp lý những dự án bất động sản diễn ra hàng loạt, khiến thời gian chuẩn bị thủ tục cho các dự án địa ốc bị kéo dài. Song song đó, Covid-19 diễn biến phức tạp như một cú đánh bồi, càng khiến cho thị trường bất động sản diễn biến chậm chạp và thận trọng hơn trước.

Số liệu mới nhất của World Bank cho thấy, nền kinh tế Việt Nam có nền tảng mạnh mẽ và khả năng chống chịu cao, nhờ nhu cầu trong nước và sản xuất định hướng xuất khẩu vẫn ở mức cao trong hai năm trở lại đây. Theo số liệu sơ bộ, GDP thực tăng khoảng 7% trong năm 2019, gần với tỷ lệ tăng trưởng năm 2018 và Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ tăng trưởng cao nhất trong khu vực. Do hội nhập kinh tế sâu rộng, Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch.

Tuy nhiên, tác động của dịch bệnh không nghiêm trọng như nhiều quốc gia khác, nhờ có các biện pháp đối phó chủ động ở cả cấp trung ương và địa phương.

Nhận định thị trường Địa Ốc Việt Nam thời gian tới

Việt Nam còn rất nhiều triển vọng để trở thành điểm đến mới của dòng vốn đầu tư toàn cầu, xét từ tình hình chính trị ổn định với các chính sách điều hành linh hoạt của Nhà nước. Môi trường đầu tư, chất lượng nguồn lực liên tục được cải thiện. Chính sách ngoại giao đa phương và linh hoạt phù hợp với thực tiễn.

Vai trò, vị thế của Việt Nam đối với khu vực và thế giới ngày càng lớn. Việt Nam còn được đánh giá là điểm đến hấp dẫn với tiềm năng từ thị trường tiêu dùng quy mô lớn. Đặc biệt, nền kinh tế trong nước sẽ hưởng lợi khi các Hiệp định thương mại bắt đầu có hiệu lực.

CHU KÌ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ?

Một chu kì bất động sản điển hình bao gồm 4 giai đoạn: phục hồi, mở rộng phát triển, tăng cung và suy thoái (recovery, expansion, hyper supply and recession).

TN

Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng xin gửi về địa chỉ email: bdshotrothongtin@gmail.com

TIN TỨC LIÊN QUAN:

Đánh giá Thị trường Bất động sản 2023 ra sao?

Top những sự kiện thị trường Bất động sản 2022

Các dự án BĐS tiêu biểu triển khai tại TP.HCM trong năm 2020

Những dự án bất động sản được quy hoạch tại Quận 9, Tp.HCM

Toàn cảnh khu đô thị Thủ Thiêm sau 22 năm quy hoạch

Tổng hợp Danh sách các Khu đô thị Vinhomes – VinGroup