Những dấu hiệu của thị trường để nhận biết có bong bóng bất động sản hay không?

Trong khi nhiều chuyên gia quan ngại về chu kỳ khủng hoảng của thị trường bất động sản có thể sẽ nổ ra vào năm 2019, trước quan ngại này chuyên gia cấp cao của CBRE Việt Nam đã có những phân tích về thị trường để đánh giá có bong bóng bất động sản hay không?

Để xác định được thị trường có bong bóng bất động sản hay không cần xem xét 3 dấu hiệu. Đó là thanh khoản, giá bán toàn thị trường và giao dịch trên thị trường thứ cấp.

thị trường bất động sản cũng có rủi ro liên quan đến tiến độ xây dựng của nhiều các công trình hạ tầng. Liệu bong bóng bất động sản có xảy ra? – Hình minh hoạ

Thứ nhất, mức độ thanh khoản thị trường: Từ năm 2014 đến năm 2018, thị trường bất động sản phát triển khá tốt. Xu hướng nguồn cung chào bán tăng và thanh khoản cũng tăng lên. Cụ thể, mỗi năm thị trường bất động sản đón nhận 40.000 căn hộ chào bán mới, trong đó có khoảng 30.000 – 35.000 căn được tiêu thụ.

Nếu tính cả 2 đô thị lớn là Hà Nội và Tp.HCM thì có gần 80.000 căn hộ được tiêu thụ trong năm. Những dẫn chứng này cho thấy, thị trường khá cân bằng trong khoảng 1 năm trở lại đây. Tỉ lệ hấp thụ trên thị trường căn hộ ở mức 65-85% chủ yếu tập trung ở phân khúc bình dân và trung cấp.

Đại diện CBRE Việt Nam cho rằng, hiện tại thanh khoản trên thị trường bất động sản đang ở mức độ lành mạnh. Khó có bong bóng bất động sản xảy ra.

Thứ hai, giá của thị trường: Mức độ tăng giá bất động sản, cụ thể là phân khúc đất nền ghi nhận từ 40-60%, thậm chí lên mức 70% trong vòng 1 năm hoàn toàn là những trường hợp cá biệt hoặc xảy ra cục bộ ở một vài khu vực, không phản ánh  toàn bộ thị trường. 

Nếu xét toàn bộ thị trường bất động sản, giá tăng trung bình ở  mức ổn định từ 3-5% ở hầu hết các phân khúc, những nơi được đầu tư cơ sở hạ tầng tốt giá tăng từ 7%-14%.

Mặc dù sự tăng giá các khu vực khác nhau nhưng nhìn chung tăng trưởng về giá khá ổn định trong vòng 1 năm qua trên thị trường. Đặc biệt, dấu hiệu sốt đất nền cục bộ cũng đã được trấn an kể từ thời điểm tháng 5/2018. 

Việc giá bất động sản ở một vài phân khúc tăng lên quá cao trong thời gian ngắn là do tâm lý của người mua chứ không phải do chu kì vận hành của thị trường, càng không phản ánh tình hình chung của thị trường bất động sản.  

Thứ ba, giao dịch trên thị trường thứ cấp: Mức độ giao dịch trên thị trường thứ cấp vẫn diễn biến ổn định, giá thứ cấp tăng trung bình từ 3% đến 7%. Tỉ lệ hấp thụ căn hộ hoàn thiện khá cao, đặc biệt ở nhu cầu ở thực.

Đây không phải là giai đoạn quá lo lắng. Tâm lý của người mua là rất quan trọng ở thời điểm thị trường biến động. Do đó, làm sao để người mua có tâm lý ổn định, nhận biết rõ về tình hình thị trường, tránh chạy theo đám đông khiến giá BĐS lên, xuống bất thường.

Ngoài ra, các yếu tố về kinh tế vĩ mô ổn định, chính sách nhà nước can thiệp kịp thời, nhu cầu nhà ở, văn phòng, trung tâm mua sắm là có thực…để thấy rằng, thị trường khó xuất hiện tình trạng bong bóng ở giai đoạn này. 

Tuy nhiên, thị trường bất động sản ở thời điểm hiện nay cũng tiềm ẩn những rủi ro nhất định đối với người đầu tư, chẳng hạn lợi nhuận cho thuê đang trên đà giảm sút ở một vài khu vực, giá đất đã tăng ở mức quá cao đã ảnh hưởng đến nhận thức của người khi họ muốn bước chân vào thị trường. Vấn đề lớn nhất hiện nay là các chủ đầu tư cần cơ cấu lại sản phẩm BĐS sao cho phù hợp với nhu cầu thực tế và sự phát triển chung của thị trường.

TH