McDonald’s: Chủ đất lớn thứ 6 trên thế giới, chuyên đi buôn BĐS

‘Quái vật’ McDonald’s là chủ đất lớn thứ 6 trên thế giới, chuyên đi buôn BĐS, bán khoai tây chiên, burger chỉ là phụ. Yếu tố đảm bảo cho sự thành công vượt bậc và bền vững của đế chế McDonald’s này chính là việc kinh doanh bất động sản.

Tài sản Bất động sản của McDonald’s chiếm tỉ trọng lớn

Trong bản báo cáo tài chính năm 2021, McDonald’s có 41,9 tỷ USD tài sản cố định gồm bất động sản và thiết bị. Kể cả khi đã trừ hơn 3,5 tỷ USD thiết bị thì thương hiệu đồ ăn nhanh này vẫn là hãng bất động sản lớn thứ 6 trên thế giới.

Với chiến lược vay ngân hàng mua đất rồi cho thuê cố định với mức giá do họ đặt sẵn dưới danh tiếng nhượng quyền thương hiệu, McDonald’s đã bành trướng nhanh chóng bất chấp khủng hoảng.

Trong suốt thời kỳ 2008-2010 khi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu diễn ra, một loạt các nhà hàng, doanh nghiệp phải đóng cửa thì những chuỗi đồ ăn nhanh như Subway lại mở rộng tới thêm 6.000 chi nhánh. Chuỗi KFC thì mở tới hơn 300 còn McDonald’s mở tới hơn 600 địa điểm mới.

Lấy McDonald’s làm ví dụ, tỷ lệ lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu của chuỗi đồ ăn nhanh này đạt tới 29% trong cùng kỳ, trở thành một trong những chuỗi kinh doanh thành công nhất mùa khủng hoảng.

Rõ ràng, thành công của McDonald’s không hề nằm ở việc bán bánh burger hay những chiêu trò quảng cáo. Sự mở rộng nhanh chóng của chuỗi đồ ăn nhanh McDonald’s nằm ở địa điểm. Nói một cách đơn giản, yếu tố đảm bảo cho sự thành công vượt bậc và bền vững của đế chế này chính là việc kinh doanh bất động sản.

Hoạt động kinh doanh Bất động sản của của McDonald’s

Nhà sáng lập Ray Kroc của McDonald’s cũng thừa nhận, McDonald’s là một công ty chuyên kinh doanh bất động sản hơn là hoạt động trong mảng nhà hàng ăn uống. Như đã nói ở trên, báo cáo tài chính năm 2021 cho thấy McDonald’s là công ty bất động sản lớn thứ 6 trên toàn cầu.

Ray Kroc (bên phải) âm thầm mua lại những bất động sản mà chuỗi McDonald’s thuê.

Vậy tại sao mọi người lại cho rằng McDonald’s là hãng kinh doanh dịch vụ ẩm thực chứ không phải bất động sản? Câu chuyện này liên quan đến hoạt động nhượng quyền của thương hiệu nổi tiếng này.

Tương tự như những chuỗi đồ ăn nhanh khác như Subway hay Burger King, hãng McDonald’s mở rộng nhanh chóng nhờ chiến lược nhượng quyền thương hiệu thay vì tự mở các chi nhánh. Khoảng 85% số nhà hàng mang tên McDonald’s có chủ sở hữu là những người ký hợp đồng nhượng quyền, thuê tên thương hiệu với chuỗi đồ ăn nhanh này.

Nghe đến đây nhiều người sẽ lầm tưởng McDonald’s dựa chủ yếu vào việc thu phí bản quyền, nhượng quyền thương hiệu. Thế nhưng chiến lược của chuỗi đồ ăn nhanh này lại tinh vi hơn nhiều.

Với kinh nghiệm lâu năm trong ngành bất động sản, các cửa hàng của McDonald’s đều sở hữu những vị trí đắc địa như góc hai mặt tiền hay trên những con đường lớn sầm uất. Hãng không chỉ đơn thuần việc thuê một mặt bằng để kinh doanh mà họ sẽ đàm phán để thuê mua hoặc nhờ một đối tác tài chính đứng vào hỗ trợ để mua lại toàn bộ mặt bằng này.

Với uy tín của mình, McDonald’s dễ dàng vay được vốn từ ngân Hàng. Như vậy họ chỉ cần bỏ ra 1/3 số tiền để mua lại bất động sản đó. 2/3 số tiền còn lại, ngân hàng hay các đối tác tài chính sẽ cho vay.

Số tiền lãi cộng với lợi nhuận hàng tháng sẽ được trả bằng chính dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của McDonald’s. Điều thú vị là sau vài năm, McDonald’s dần trả hết nợ và sở hữu được những khu đất này. Với tính chất tăng giá theo thời gian của bất động sản, tổng giá trị của McDonald’s cũng tăng theo.

Bất động sản dòng tiền kép của McDonald’s

Đối với những chủ sở hữu nhượng quyền, họ sẽ buộc phải ký kết hợp đồng kinh doanh theo tiêu chuẩn của McDonald’s, qua đó trả phí nhượng quyền và tiền thuê đất theo hợp đồng. Bất cứ ông chủ nào muốn từ bỏ cuộc chơi cũng sẽ được McDonald’s loại trừ và tìm kiếm một đối tác mới.

Tất nhiên, hãng cũng phải duy trì tiêu chuẩn, hình ảnh và doanh thu cho những đối tác này để gián tiếp thu lợi cho vay vốn kinh doanh bất động sản.

Khi danh tiếng và tổng tài sản của McDonald’s đi lên, hãng sẽ nhận được những khoản vay ngày càng ưu đãi từ ngân hàng và cứ thế như một quả cầu tuyết, công ty liên tục mở rộng. Mô hình này thường được gọi là kinh doanh bất động sản dòng tiền kép.

Những ông chủ muốn được nhượng quyền kinh doanh McDonald’s phải trả cái giá không hề rẻ.

Tại Mỹ, họ phải thanh toán tiền cọc 1-2 triệu USD, phí nhượng quyền khoảng 45.000 USD, trả trước 3 tháng tiền thuê đất vào khoảng 313.000 USD hoặc 31,75% doanh số; 4% doanh số hoa hồng; phí quảng cáo (không được dưới 4% doanh thu ròng), cùng nhiều khoản thanh toán khác.

Một nghiên cứu từng chỉ ra rằng bình quân các nhà hàng nhượng quyền tại Mỹ trả 6-10% doanh số của họ cho tiền thuê đất, thì với McDonald’s, con số này lên đến 8,5-15%.

Doanh thu từ cho thuê nhượng quyền của McDonald’s

Bình quân mỗi chi nhánh nhượng quyền của McDonald’s có doanh thu khoảng 2,7 triệu USD và lợi nhuận 150.000 USD. Với mức lợi nhuận chỉ bằng 5,5%, doanh thu như thế này thì chẳng có ai muốn đổ tiền mở rộng trừ phi kinh doanh bất động sản như McDonald’s.

Nếu xem xét báo cáo tài chính năm 2020 thì 93,16% số chi nhánh của McDonald’s trên toàn cầu là nhượng quyền, cho thấy mô hình kinh doanh của thương hiệu này chẳng dựa vào bán khoai tây chiên mà là cho thuê đất.

Xem xét cụ thể hơn, trong tổng số 10,7 tỷ USD doanh thu nhượng quyền năm 2020 của McDonald’s thì tiền thuê đất đóng góp đến 6,89 tỷ USD và chỉ có 3,8 tỷ USD là tiền phí thương hiệu.

McDonald’s là một công ty kinh doanh bất động sản

Rõ ràng, McDonald’s là một công ty kinh doanh bất động sản khi vay ngân hàng mua đất rồi cho thuê cố định với mức giá do họ đặt sẵn dưới danh tiếng nhượng quyền thương hiệu. Hãng hoàn toàn có thể tìm ông chủ mới sau khi hợp đồng nhượng quyền hết hạn hoặc đơn giản là bán khu đất đó đi.

Thậm chí trong thời kỳ khủng hoảng, McDonald’s còn có cơ hội mua đất với giá rẻ hơn để kinh doanh và phát triển. Đây là một trong những yếu tố khiến thương hiệu này tiếp tục mở rộng bất chấp suy thoái kinh tế 2008.

TN

*Mọi thông tin bài vở/ ý kiến đóng góp và thắc mắc xin gửi về địa chỉ email: bdshotrothongtin@gmail.com

Tập đoàn Capitaland: Nhà phát triển Bất động sản quốc tế

Những dự án Bất động sản của tập đoàn Lottte tại Việt Nam

Tổng hợp Danh sách các Khu đô thị Vinhomes – VinGroup

Thông tin các dự án NovaWorld của Novaland

Loạt dự án BĐS của BCG Land – Bamboo Capital phát triển

Danh sách tổng hợp Bất động sản Sun Group Đà Nẵng

Thông tin các dự án bất động sản của chủ đầu tư Masterise Homes