Hoạt động chuyển nhượng bất động sản khơi thông nợ xấu

(Vinhomecitys) Thông tin về nợ xấu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, nợ xấu của các tổ chức tín dụng đã ở mức trên 160.000 tỷ đồng, chiếm 2,52% tổng dư nợ. Nợ xấu có liên quan mật thiết đến lĩnh vực bất động sản và các ngành liên quan.

HoREA cho rằng nợ xấu có liên quan mật thiết đến thị trường bất động sản và các ngành có liên quan đến bất động sản. Nợ xấu cũng là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến có nhiều dự án bất động sản “trùm mền”, dở dang.

Tổng nợ xấu mà công ty mua bán nợ VAMC đã mua nhưng chưa xử lý được cũng vẫn còn ở con số 195.000 tỷ đồng, chiếm 3,39% tổng dư nợ. Nếu tính gộp tổng số nợ xấu trên với nợ có nguy cơ cao trở thành nợ xấu, thì tỷ lệ này đã ở mức 10,08% trên tổng dư nợ cho vay.

Cùng với đó, trong điều kiện áp dụng đồng bộ các giải pháp hạn chế nợ xấu, thì hằng năm nợ xấu vẫn phát sinh thêm 1,3 – 1,5% trên tổng dư nợ do các nguyên nhân khách quan, chủ quan.

Đồng thời, với mục tiêu tăng trưởng tín dụng bình quân mỗi năm khoảng 16% trong 5 năm tới, nợ xấu cũng được dự báo sẽ phát sinh thêm khoảng 350.000 tỷ đồng trong khoảng thời gian này. Khi đó, tổng nợ xấu sẽ lên đến khoảng 600.000 tỷ đồng cần được xử lý hiệu quả, vừa đảm bảo yêu cầu không gây tác động tiêu cực đến sự phát triển của nền kinh tế.

Theo Hiệp hội bất động sản (HoRea) TP Hồ Chí Minh, nợ xấu bao gồm cả 90.000 tỷ đồng nợ đọng xây dựng cơ bản trong nhiều năm qua. Nợ xấu có liên quan mật thiết đến thị trường bất động sản và các ngành có liên quan đến bất động sản.

Nợ xấu cũng là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến có nhiều dự án bất động sản “trùm mền”, dở dang, trong đó riêng TP Hồ Chí Minh đã có đến 500 dự án ngừng triển khai.

HoRea cho rằng, nợ xấu thường được bảo đảm bằng tài sản thế chấp là nhà đất, dự án BĐS đã hoàn thành, nhà ở hình thành trong tương lai nên dù là nợ xấu, nhưng tài sản bảo đảm không xấu. Bởi thông thường BĐS khi thế chấp để vay tín dụng chỉ được cho vay ở mức trên dưới 60% giá trị thực của tài sản bảo đảm.

Tài sản đảm bảo của nợ xấu có thể là tài sản của người đi vay, người bảo lãnh vay hoặc là căn hộ của người mua nhà trong dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp cho tổ chức tín dụng… Do vậy, khi xử lý nợ xấu ngân hàng cần xem xét bao quát các vấn đề nêu trên.

Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh cũng cho rằng, để giải quyết tình trạng nhiều dự án BĐS bị ngừng triển khai, rơi vào tình trạng nợ xấu, cần coi việc chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động kinh doanh bình thường giữa các nhà đầu tư với nhau.

Việc cho phép áp dụng rộng rãi cơ chế chuyển nhượng dự án bất động sản sẽ giúp khai thông thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án, khơi thông nguồn vốn, tái khởi động các dự án đang bị ngừng triển khai.

Đây cũng là một giải pháp góp phần tích cực xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, mà chủ thể thực hiện lại chính là các DN bất động sản, sử dụng nguồn vốn tư nhân, hoàn toàn không liên quan đến ngân sách.

Theo đó HoREA cơ bản nhất trí với nhiều nội dung của dự thảo Nghị quyết về xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng nhưng hiệp hội cũng đưa ra một số góp ý bổ sung. Thứ nhất, về đối tượng áp dụng (điều 2), HoREA đề nghị bổ sung khoản “3. Các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan, người đi vay, người bảo lãnh vay, người mua nhà trong các dự án bất động sản là tài sản bảo đảm”.

Về nguyên tắc xử lý nợ xấu (điều 3), HoREA đề nghị bỏ mệnh đề mở đầu “Tổ chức mua bán xử lý nợ xấu tuân thủ theo các nguyên tắc sau đây:” vì hiệp hội cho rằng “Nguyên tắc xử lý nợ xấu” không chỉ áp dụng cho “Tổ chức mua bán xử lý nợ xấu” mà áp dụng cho mọi chủ thể có liên quan trong quá trình xử lý nợ xấu.

Hiệp hội nhất trí với 4 nguyên tắc xử lý nợ xấu của dự thảo, nhưng có đề nghị bổ sung thêm một nguyên tắc “5. Đảm bảo quyền lợi chính đáng của người đi vay, người bảo lãnh vay, người mua nhà trong dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp cho tổ chức tín dụng”.

Hiệp hội cho biết đã nhiều lần đề nghị sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản để cho phép chuyển nhượng dự án theo cơ chế như nội dung được xác định tại điều 10 dự thảo “Nghị quyết về xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng” để giải quyết tình trạng nhiều dự án bất động sản bị ngừng triển khai hiện nay trong đó tại TP.HCM đã có khoảng 500 dự án, và coi việc chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động kinh doanh bình thường giữa các nhà đầu tư với nhau.

HoREA cho rằng với việc ban hành cơ chế xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản trong dự thảo “Nghị quyết về xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng” được Quốc hội xem xét thông qua lần này, sẽ mở đường cho việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản trong thời gian tới.

Vinhomecitys.com