Chế tài xử lý tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư tại chung cư

Bùng phát các mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư tại các chung cư là vấn đề nổi cộm trong năm qua. Nghị định 139/2017/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ ngày 15/1/2018 đưa ra chế tài về xử lý vi phạm hành chính sẽ giải quyết vấn đề về tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư tại các chung cư căn hộ.

Tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư tại các chung cư đang là vấn đề nổi cộm.

Bùng nổ tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư tại các chung cư

Hàng loạt vụ lùm xùm tại các khu chung cư tại Hà Nội xảy ra trong năm 2017. Trong đó, các mâu thuẫn chủ yếu xoay quanh các vấn đề như bàn giao nhà sai diện tích, chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, không minh bạch trong quản lý, sử dụng quỹ bảo trì, sử dụng sai công năng, mục đích hay việc chiếm dụng không gian chung để cho thuê kinh doanh thương mại…

Có thể kể đến các vụ như tranh chấp quyền quản trị, quản lý quỹ bảo trì tại Chung cư Bắc Hà C14 (quận Nam Từ Liêm), tranh chấp về không gian chung – riêng tại  dự án Mipec Riverside (quận Long Biên)…

Điểm chung của các vụ tranh chấp này là do các chủ đầu tư/ban quản lý và cư dân không tìm được tiếng nói chung. Trong đó, nhiều trường hợp khi các cơ quan chức năng vào cuộc mới phát hiện ra chủ đầu tư ngang nhiên cải tạo, thay đổi công năng, xây thêm căn hộ để bán kiếm lời.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Quản lý và Bảo trì tòa nhà cho rằng, mâu thuẫn tranh chấp tại chung cư hiện nay xuất phát từ nhiều vấn đề, từ phí dịch vụ, quỹ bảo trì. Thực tế, cũng phải nhìn nhận rằng, tiền phí bảo trì của dân bị nhiều chủ đầu tư chiếm dụng. Còn về phí dịch vụ, theo ông Hiệp, chủ đầu tư đừng tính lãi gì ghê gớm để cư dân phải kiện cáo.

Còn ông Phạm Tuấn Anh, nguyên Chánh tòa Kinh tế TAND TP. Hà Nội cho biết, những tranh chấp chung cư xuất phát từ việc không thực hiện theo hợp đồng. Điểm bất lợi của người mua nhà hiện nay là do không được trang bị đầy đủ về pháp lý, dẫn đến khi ký hợp đồng thường rơi vào tình trạng bất lợi. Những hợp đồng này thường sẽ quy định các điều khoản có lợi cho chủ đầu tư mỗi khi xảy ra tranh chấp.

“Khi xảy ra tranh chấp và nếu có kiện ra toà, toà sẽ căn cứ vào những thoả thuận trên hợp đồng của hai bên để xét xử. Lúc đó, người dân thường là người thiệt, bởi chủ đầu tư đã tận dụng những điểm chưa chặt chẽ để lách luật từ trước”, ông Tuấn Anh nói.

Tuy nhiên, cũng có những trường hợp, các chủ đầu tư đã thực sự nỗ lực giải quyết vấn đề, nhưng vấn đề truyền thông qua lại chưa ổn thỏa, thậm chí chỉ đơn giản là cách hành xử, nói năng của bộ phận quản lý, đẩy các mâu thuẫn lên cao trào. Chủ đầu tư và cư dân bị đẩy xa nhau và ở vào thế nước – lửa, cư dân căng băng rôn phản đổi. Thậm chí, có dự án, cư dân còn nêu rõ thông điệp: “Sẵn sàng đổ máu!”.

Tại nhiều chung cư, tranh chấp kéo dài, dai dẳng trong một thời gian dài. Thậm chí, có những sự việc kéo dài đến vài năm trời nhưng chưa kết thúc, như tại Chung cư Hồ Gươm Plaza (quận Hà Đông). Theo nhiều chuyên gia, lý do dẫn đến sự bùng nổ các mâu thuẫn chung cư một phần là bởi các chế tài xử phạt chưa mạnh, chưa quy định rõ ràng (về các vi phạm cũng như mức xử phạt), nên nhiều chủ đầu tư còn chây ì, ngang nhiên vượt rào, phạm luật.

CĐT xây trái phép tại một khu chung cư đã bị chính quyền sử dụng biện pháp cưỡng chê.

Siết chặt, xử nghiêm chủ đầu tư vi phạm

Ngày 27/11/2017, Chính phủ đã ban hành Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở có quy định rất rõ vấn đề quản lý nhà ở, có hiệu lực 15/1/2018. Trong đó, Nghị định tập trung siết các hành vi phổ biến là nguyên nhân đang gây mâu thuẫn căng thẳng giữa cư dân và chủ đầu tư hiện nay.

Cụ thể, phạt tiền 250 – 300 triệu đồng nếu chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung hoặc tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp; tính diện tích căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng sai quy định; không bố trí diện tích để làm nhà sinh hoạt cộng đồng theo quy định.

Phạt 100 – 150 triệu đồng đối với chủ đầu tư khi không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định; không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định.

Phạt tiền từ 80 – 90 triệu đồng với các trường hợp chủ đầu tư không bàn giao hoặc bàn giao không đúng thời hạn hồ sơ nhà chung cư cho Ban Quản trị nhà chung cư theo quy định; lựa chọn đơn vị quản lý vận hành không đủ điều kiện, năng lực theo quy định; tự ý bán, cho thuê chỗ để ô tô không đúng qui định.

Ngoài ra, Nghi định còn quy định các mức phạt khác, thấp hơn các mức nêu trên trong các trường hợp như không có chức năng quản lý, vận hành nhà chung cư mà vẫn thực hiện quản lý, vận hành; quản lý, sử dụng kinh phí vận hành không đúng theo quy định; tự quyết định mức giá dịch vụ quản lý, vận hành, tự ý lựa chọn đơn vị vận hành nhà chung cư mà không thông qua hội nghị nhà chung cư.

Thậm chí, cả các hành vi gây thấm, dột căn hộ nhà chung cư, vấn đề trước đây cư dân thường chỉ biết năn nỉ chủ đầu tư hỗ trợ khắc phục thì nay cũng được đưa vào quy định xử phạt (từ 10 – 20 triệu đồng).

Vinhomecitys.com